나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51781 [1] 경기도 광주시 태전동 400-4 매화낭 5동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 ""태전교"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로,
부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로
형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층/지상4층 건 내 3층 301호로서,

외벽: 스타코 및 벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로, 현황 ""주거용"" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 부동산의 전유부분 전부(건물)에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음.
(임차보증금 금: 285,000,000원)

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 안경애)로부터 2026. 6. 2.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경51781 (1)

소재지: 경기도 광주시 태전동 400-4, 매화낭 5동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 303,000,000원

매각대상: 건물 및 토지 일괄 매각 (기타)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 72.20㎡ (약 21.84평)

건물 면적: 61.95㎡ (약 18.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축년도: 2017년 (2017-05-11 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층/지상4층 건물 내 3층 301호

외벽: 스타코 및 벽돌붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

주요 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 광주시 태전동 소재 ""태전교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 5일 접수된 이은영외 6명의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안경애 (이름: 안 )

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-23

확정일자: 2022-02-14

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: 본건 부동산의 전유부분 전부(건물)에 대하여 주택임차권 등기가 설정되어 있습니다.

3.4. 특이사항 및 권리분석 요약

본 건은 형식적 경매로 진행되며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 2일자 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약서에는 임차인 안경애 씨가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 이에 따라 본 경매 절차에서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 임차보증금 관련 인수 금액은 0원으로 분석됩니다. 등기부등본상 을8 주택임차권(안경애)은 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

3.5. 등기부 요약

* 갑2: 장준영 소유권이전 (2017-06-16)

* 갑3: 조명호 소유권이전 (2022-04-20)

* 갑4: 국민건강보험공단 압류 (2023-07-11, 말소)

* 갑5: 망 조명호 상속재산의 파산관재인 성진호 강제경매 (2025-03-14, 사건번호 2025타경51781, 말소)

* 을5: 이은영외 6명 근저당권 (2023-07-05, 말소기준권리)

* 을8: 안경애 주택임차권 (2024-09-23, 말소 예정)

총 등기부채권 금액: 545,000,000원 (말소기준 권리 이후 채권 총액)

4. 상권 분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

가장 유사한 물건인 '매화낭(5동)' 단지 내 1층, 58.6㎡ 면적이 2026년 5월 12일 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건의 면적(61.95㎡)과 층수(3층)를 고려할 때, ㎡당 가격은 약 4,436,860원 수준입니다. 본 건은 이 거래보다 면적이 조금 더 크고, 층수 또한 1층보다 선호도가 높은 3층이라는 점에서 시세 반영 시 가치가 상승할 여지가 있습니다. 그러나 감정가(303,000,000원) 대비 유사 사례의 거래가(260,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 비교

다른 단지들의 최근 거래 사례를 보면, 2026년 5월 11일 56.25㎡ 면적이 192,000,000원에, 2026년 5월 6일 59.94㎡ 면적이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이들 거래가는 해당 단지의 연식, 위치, 상태 등에 따라 차이가 있을 수 있으나, 본 건이 속한 '매화낭' 단지의 최근 거래가와 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

본 물건 인근에는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

인근 학교와의 구체적인 거리 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역으로 통상적인 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

감정평가서에 따르면 인근에 농경지, 임야, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어, 혐오시설은 직접적으로 언급되지 않았으나, 소규모 공장 및 창고의 업종 및 운영 현황에 따라 생활 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 환경에 대한 보다 상세한 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련 리스크

임차인 안경애 씨가 대항력을 포기하고 HUG의 확약서에 따라 협조하는 조건으로 경매가 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금 채권이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점에서는 긍정적입니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 명도 관련 예상 비용 및 절차를 충분히 숙지해야 합니다.

6.2. 감정가와 실거래가 간 차이

감정가는 303,000,000원이지만, 가장 유사한 단지 내 실거래가는 260,000,000원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 낙찰가 산정 및 예상 수익률 계산 시 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

6.3. 토지 이용 제한

물건 소재지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 임차인 안경애 씨의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 명도 및 권리관계 측면에서 비교적 깔끔하다는 장점을 가집니다. 단, 유사 단지 내 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있는 점, 그리고 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요한 부분은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 형식적 경매 물건입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서로 인해 임차인의 권리 관계가 명확하게 정리되어 명도 리스크가 적습니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물(2017년 준공)입니다.

* 자체 면적(61.95㎡)과 층수(3층)가 유사 단지 내 최근 거래 사례(58.6㎡, 1층)보다 유리한 조건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 내 유사 면적(58.6㎡)의 1층 물건이 260,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건은 면적이 조금 더 크고 층수가 높은(3층) 점을 고려하여 시가를 산정할 수 있습니다.

면적 대비 시가: 26,000만원 / 58.6㎡ * 61.95㎡ ≈ 274,733,000원

3층이라는 층수 프리미엄을 고려하더라도, 감정가(303,000,000원) 대비 실거래가와의 괴리를 고려해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 금액이 없는 점과 유사 단지 실거래가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 285,000,000원 사이로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 해당 가격대를 기준으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.