나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51781 [1] 경기도 광주시 태전동 400-4 매화낭 5동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51781 [1] 경기도 광주시 태전동 400-4 매화낭 5동 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51781
• 주소: 경기도 광주시 고불로186번길 16-20 매화낭, 5동 3층301호
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매4계 2025타경51781 | 소재지: 경기도 광주시 고불로186번길 16-20 매화낭, 5동 3층301호 | 감정가: 303,000,000원 | 최저가: 212,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 성남지원 2025타경51781 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51781 (1)

소재지: 경기도 광주시 태전동 400-4 매화낭 5동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 72.20㎡ (약 21.84평)

토지지분: 72.2㎡ (약 21.84평)

건물면적: 61.95㎡ (약 18.74평)

건물지분: 61.95㎡ (약 18.74평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 '태전교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 태전동은 택지개발로 인해 인구 증가가 빠른 지역 중 하나입니다.

1.3. 권리분석

본건 부동산의 전유부분 전부(건물)에 대하여 주택임차권 등기가 설정되어 있으며, 임차보증금은 285,000,000원입니다. 이는 낙찰 후 인수 여부 또는 배당 순위에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 상세한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다. 형식적 경매의 성격상 권리관계가 복잡하지 않을 수 있으나, 임차권의 존재는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변은 주거용 건물과 더불어 근린생활시설, 농경지, 임야, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 복합적인 지역입니다. 계획관리지역으로, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발이나 이용에 있어 제한사항이 될 수 있습니다. 태전지구는 약 1.8만 세대의 배후 수요를 갖추고 있으며, 상업지역 개발 초기 단계로 인근 상가 부족으로 공실 우려가 적은 편이라는 분석도 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층/지상 4층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 스타코 및 벽돌붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통으로는 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다. 하지만 일부 주민들은 대중교통 배차 간격이 길다는 의견도 있습니다. 예를 들어, 경기광주 버스 3번은 태전동 쌍용아파트에서 출발하여 광주 차고지를 경유하며, 배차 간격이 평일 25~60분 수준입니다. 경기광주역까지는 대중교통 이용 시 약 40분 정도 소요될 수 있으며, 전철 이용 시 삼동역을 경유해야 합니다.

교육 시설로는 태전고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크는 건물 전유부분에 설정된 주택임차권입니다. 임차보증금이 285,000,000원에 달하므로, 낙찰 시 해당 임차인의 권리 관계 및 보증금 인수 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 본건이 위치한 지역은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 주변에 농경지, 임야, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어, 해당 시설의 종류에 따라 소음, 악취, 먼지 등의 발생 가능성도 고려해야 합니다. 광주시 지역에서는 쓰레기 소각장, 화장장 등 혐오시설 설치를 두고 지자체 간 갈등이 있거나 주민 반대가 있는 사례가 있으므로, 추가적인 혐오시설 분포 여부에 대한 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 형식적 경매로 진행되는 건입니다. 입지적으로는 개발이 진행 중인 태전지구에 속해 있으나, 주변 환경이 혼재되어 있으며 교통의 경우 대중교통 접근성은 보통 수준이나 배차 간격에 대한 주민들의 불만이 존재합니다. 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 2억 8천만원 이상의 보증금을 가진 주택임차권이 설정되어 있다는 점입니다. 이로 인해 낙찰가의 변동 가능성이 있으며, 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 해당 지역은 개발 제한 구역이 많아 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

물건의 투자 가치는 형식적 경매라는 점과 권리 관계(특히 임차권)를 면밀히 분석하는 것이 핵심입니다. 만약 임차권의 처리가 명확하고 인수 부담이 크지 않다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. 태전지구는 신축 아파트 단지가 다수 조성되면서 지속적으로 인구가 유입되고 있어, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. 또한, 주변 상권이 점차 발전하고 있어 향후 생활 편의 시설 접근성이 개선될 가능성이 있습니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제와 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

성남지원 경매4계