나이스옥션 법원경매 성남 2025타경787 [1] 경기도 하남시 신장동 568 현대홈타운 101동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재‘하남시 신장도서관’남서측 인근에 위치하는‘현대홈타
운 101동’내에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택, 저층의 공동주택 등이 밀집한
일반주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근 간선도로에서 노선버스 등 이용 가능하고, 근거리에
5호선 지하철 등 입지하여 제반 교통여건은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트,박공지붕,금속기와지붕 21층건 중 21층 2102호로서
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시 이중창호 등 마감입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
(후첨‘건물개황도’참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 소방관련설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장
설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 소로 및 남측 세로의 포장도로를 각각 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(예동지구), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가
축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지
역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계 : 미상입니다.
* 기타사항 : 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경787 (1)

소재지: 경기도 하남시 신장동 568 현대홈타운 101동 21층 2102호

용도: 아파트

감정가: 500,000,000원

토지면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물면적: 56.39㎡ (약 17.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO (국민은행으로 추정)

주요사항: 유동화물건, 중복사건

건축물 정보:

* 사용승인일: 2004년 4월 22일

* 총 층수: 21층 (본건 21층)

* 건축구조: 철근콘크리트벽식구조

* 해당 동(101동)은 총 21층, 지하 1층으로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 신장동 소재 ‘하남시 신장도서관’ 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건이 속한 현대홈타운 아파트 단지 외에 단독주택, 저층 공동주택 등이 밀집한 일반 주거지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 다양한 노선버스를 이용할 수 있습니다. 또한, 5호선 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 단지 북측으로는 소로, 남측으로는 세로의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 8일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (을8)입니다.

* 등기부채권 총액: 449,205,954원

* 등기사항 요약:

* 소유권보존, 공유자전원지분전부이전 등 (2004년 6월 3일)

* 근저당권 (한국주택금융공사, 국민은행) 등 담보권 설정

* 다수의 가압류 (농협은행, 하나카드, 중소기업은행, 신한은행)

* 임의경매 개시결정 (국민은행, 한국주택금융공사)

* 압류 (경기광주세무서장)

* 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부등본 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 하남시 신장동 일대는 아파트 단지가 잘 형성된 주거 밀집 지역으로, 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 전용면적 80.6012㎡ (약 24.3평) 기준이며, 최근 거래가는 62,500만원에서 69,500만원 사이입니다. (2026년 6월~7월 거래)

* 본건의 전용면적은 56.39㎡ (약 17.06평)으로, 위 시세 정보를 바탕으로 면적 비율(약 70%)을 적용하여 환산 시, 본건의 현재 시세는 약 43,750만원에서 48,650만원 수준으로 추정됩니다.

* 최근 전월세 시세:

* 본건과 동일한 면적(56.3929㎡, 약 17.06평)의 21층 물건이 2026년 5월 1일 보증금 7,000만원, 월세 117만원으로 거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 잠재적 임대 수익성을 가늠하는 참고 자료가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 하남현대홈타운

* 세대수: 212세대

* 최고층: 22층

* 사용승인일: 2004년 4월 22일

* 주차대수: 총 87대 (지상 12대, 지하 5대)

* 주변 편의시설:

* 하남시 신장도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화생활이 편리합니다.

* 5호선 지하철역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화된 채권에 근거한 경매 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 부동산에 대해 여러 경매 사건이 진행 중이거나 진행되었을 가능성이 있어, 권리 관계 및 절차 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다. (예: 2025타경53031)

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 실제 임대 관계 및 보증금, 월세 내역이 '미상'으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 지역적 규제 사항이 존재합니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 하남시 신장동에 위치한 아파트로, 5호선 지하철 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 잘 갖춰진 주거 환경을 자랑합니다. 최근 실거래가 또한 꾸준한 수준을 유지하고 있으며, 21층 로얄층이라는 장점도 가지고 있습니다. 다만, 유동화 및 중복사건이라는 특수성과 임차인 현황 미상이라는 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 사실관계를 명확히 파악한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 우수한 입지: 하남시 신장동이라는 선호도 높은 주거 지역에 위치하며, 5호선 지하철역과의 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 아파트 단지 및 주거 시설로 둘러싸여 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 로얄층: 21층 고층으로, 일조권 및 조망권 등 주거 선호도가 높습니다.

* 현지 시세 반영: 최근 매매 시세를 기준으로 산정한 환산 시세 대비 감정가 및 잠재적 낙찰가 범위에서 투자 메리트를 찾을 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 산정 근거: 감정가 500,000,000원, 최근 시세 환산가(56.39㎡ 기준) 43,750만원 ~ 48,650만원을 종합적으로 고려하였습니다. 특히, 유동화물건, 중복사건, 임차인 현황 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근합니다. 본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 42,000만원 ~ 46,000만원

이 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.