나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51939 [1] 경기도 광주시 신현동 566-34 현대그린빌 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현대모닝사이드2차아파트 북측 인근에 위치하며, 주위
는 시가지 주변 주택지대로서 다세대주택이 밀집 소재하며 일부 근린생활시설 및 단독주택
과 임야 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하고 제반 대중교통 상황은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상4층 다세대주택 건물 내 4층 401호로서
2015.5.4.자로 사용승인 되었으며

외벽 : 변색벽돌 쌓기 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 마감임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 주위는 남동측 하향 경사지이고, 서측은 임야로서 고지(4~5미터
의 옹벽 설치됨)이며 평탄하게 조성하여 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6-7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 본건은 출입문에 전기, 도시가스, 상수도가 공급중단 되었다는 표지가 붙어 있음.

3) 현장조사시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상의 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하여
작성하였음.

물건 비고

출입문에 전기, 도시가스, 상수도가 공급중단 되었다는 표지가 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경51939 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 566-34 현대그린빌 105동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

* 건물면적: 56.10㎡ (약 16.96평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건축물명: 현대그린빌 105동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2015년 5월 4일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 해당층: 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현대모닝사이드2차아파트 북측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 주택지대로서 다세대주택이 밀집해 있고 일부 근린생활시설, 단독주택 및 임야 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 토지로서 주위는 남동측 하향 경사지이고, 서측은 임야가 있으며, 평탄하게 조성된 다세대주택 건물부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 6-7미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

* 주변 시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 확인 및 상세 지도 조사를 통해 면밀한 검토를 권장합니다.

3. 권리분석

* 본건은 수원지방법원 성남지원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 말소기준권리는 2025년 4월 4일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경51939)입니다.

* 등기부상 을구 3번으로 2023년 6월 8일에 접수된 김담희 임차인의 주택임차권(보증금 225,000,000원)이 존재합니다.

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 그러나 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 본건 매각으로 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권액은 225,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역은 다세대주택이 밀집된 주거지역입니다.

* 최근 주변 실거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다 (2026년 5월 기준):

* 블리스타운 (C동, 2019년식, 70.17㎡): 32,000만원 (약 1508만원/평)

* 보헤미안C동 (2019년식, 84.74㎡): 46,500만원 (약 1813만원/평)

* 아트리움(106동, 2012년식, 52.25㎡): 13,000만원 (약 822만원/평)

* 본건(56.10㎡, 2015년식)의 감정가 180,000,000원(약 1061만원/평)은 인근의 비교적 신축이거나 면적이 큰 물건보다는 낮으나, 오래된 소형 물건보다는 높게 책정되어 있습니다.

* 인근 신축 다세대주택의 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건 출입문에 전기, 도시가스, 상수도 공급이 중단되었다는 표지가 부착되어 있습니다. 이는 관련 비용 발생 및 공급 재개까지의 시간 소요, 추가적인 설비 문제 발생 가능성 등의 리스크를 내포하고 있습니다. 입찰 전 반드시 관련 기관을 통해 정확한 중단 사유 및 복구 절차, 예상 비용을 확인해야 합니다.

* 임차권등기가 존재하였으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 의무는 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 관련 절차 및 서류에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 2015년식 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 부담은 해소될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 공급 중단된 전기, 도시가스, 상수도 문제 해결이 최우선 과제이며, 이에 따른 비용과 시간을 고려해야 합니다.

* 리드미컬한 주거 환경과 지역 시세를 고려할 때, 제반 리스크 해소 시 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 현 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 차익이 기대됩니다.

* 주택도시보증공사의 확약으로 임차 보증금 관련 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 현 상태에서 시장 가격보다 낮은 금액으로 취득하여, 공급 중단된 설비 복구 후 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

* 주변 시세 및 본건의 잠재적 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 제안합니다.

* 입찰 전, 공급 중단된 설비의 복구 비용 및 기간에 대한 정확한 사전 조사가 필수적이며, 이를 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.