나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51772 [1] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층씨씨01-010호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 ""하남풍산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 1층씨씨01-010호로서

외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나, 현황 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 42미터 내외, 남서측으로 노폭 약 22미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

831-1번지 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06).

831-2번지 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

이건 매장의 안내표지는 C-110호로 부착되어 있으며, 공실임
1층 부동산 중개사 사무소에 의하면 '1층씨씨01-010호'는 'C-110호'라고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경51772 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 계OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층씨씨01-010호

용도: 근린상가

감정가: 925,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

토지지분: 10.56㎡ (약 3.19평)

건물면적: 43.26㎡ (약 13.09평)

건물지분: 43.26㎡ (약 13.09평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 별도등기

주의사항: 해당 매장은 안내표지가 C-110호로 부착되어 있으며, 현재 공실 상태임. 1층 부동산 중개사무소에 따르면 '1층씨씨01-010호'는 'C-110호'와 동일한 호실임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치하며, ""하남풍산초등학교"" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하여 있어 다양한 생활 편의 시설과 함께 주거 및 업무 환경이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 북동측으로는 약 42미터, 남서측으로는 약 22미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류, 대로2류, 중로1류 등의 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(미사4유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 계OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 을1 근저당권(접수일자 2023-08-31, 채권자 계양농업협동조합)이 말소기준권리가 됩니다. 이를 기준으로 하여 을1 근저당권 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '별도등기' 사항은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 있더라도, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 상세 내용은 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 하남시 덕풍동 일대는 현대지식산업센터 한강미사2차와 같은 대규모 지식산업센터 단지를 중심으로 근린상가, 주거 단지 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

단지 인근에는 스타필드 하남, 대규모 업무 단지(강동업무단지, 엔지니어링 복합단지, 고덕상업업무 복합단지 등)가 위치하고 있으며, 한강, 미사리 조정경기장, 예봉산, 검단산 등 자연 환경도 풍부합니다. 지하철 5호선 풍산역 개통 예정으로 교통 편의성도 높아질 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변에 '유니온파크'와 같은 복합 환경기초시설이 있으나, 이는 지하화 및 최첨단 공법으로 운영되어 악취나 소음 등의 문제가 거의 없으며, 오히려 전망 타워, 체육시설, 공원 등을 갖춘 지역 명소이자 주민 편의 시설로 기능하고 있습니다. 따라서 직접적인 혐오 시설로 인한 부정적 영향은 적다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

스타필드 하남 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 자연 환경과의 접근성도 우수합니다.

5.2. 교육시설

물건지 북동측 인근에 하남풍산초등학교가 있으며, '미사4유치원'이 상대보호구역으로 지정되어 있는 등 교육 시설과의 연관성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 리스크

본 물건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계도 미상인 점은 투자 시 공실 위험 및 향후 임차인 확보에 대한 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 별도 등기 관련

등기부등본 상 '별도등기'가 있다는 점은 본 경매 절차 외 별도의 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 이는 소유권 이전이나 담보권 등과는 별개로 설정된 권리로서, 인수 여부 및 그 성격에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 주요 지식산업센터 단지 내에 위치한 근린상가로, 교통, 생활 편의, 자연 환경 등 입지 조건이 우수합니다. 풍산역 개통 예정으로 미래 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하고 '별도등기' 사항이 있어 이에 대한 추가적인 조사와 분석이 요구됩니다. 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, '별도등기'의 구체적인 내용을 반드시 확인하여 인수될 권리가 있는지 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 미사강변도시 내 대규모 지식산업센터 단지 내 상가로 풍부한 배후 수요 기대.

* 지하철 5호선 풍산역 개통 예정으로 교통 편의성 증대 및 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 스타필드 하남 등 대규모 편의 시설과 우수한 자연 환경 인접.

* 현재 공실 상태이므로, 향후 정상적인 임대화 시 수익률 증대 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 분석한 물건의 장단점, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 본 물건의 감정가는 925,000,000원이지만, '공실 상태' 및 '별도등기'와 같은 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 현재의 시장 상황과 본 물건의 투자 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.