나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51918 [1] 경기도 광주시 신현동 858-8 마운틴케빈 201동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대 주택이 밀집한 주택지대임.

교통상황

본 건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 알미늄샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 각각 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경51918 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 858-8 마운틴케빈 201동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 82.50㎡ (약 24.95평)

건물면적: 73.25㎡ (약 22.16평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대 주택이 밀집한 주택지대임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통임. 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 05월 09일 접수된 갑5(가압류)임.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 갑3 (2016.12.23), 갑4 (2021.10.21)

* 임차권: 을5 (2023.12.04.자 이 채무자, 보증금 380,000,000원).

- 전입일자: 2022.10.25

- 확정일자: 2021.08.31

- 대항력: 법원 기록상 "없음"으로 표기되어 있으나, 물건명세서에는 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기"로 기재되어 있고, 잔여 보증금 인수 가능성이 언급됨.

- 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨.

- 인수 보증금 합계: 0원 (법원/경매계의 현재 평가)

3.3. 채권 및 총 채무액

채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매 신청)

등기부채권 총액: 421,779,009원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 전형적인 주택지대에 위치하며, 상권이 발달한 지역이라기보다는 배후 주거지의 편의시설을 이용하는 형태임. 인근에 신현초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

건축물 표제부상 건물은 경기도 광주시 신현동 858-8번지(신현로 81번길 6)에 위치한 마운틴케빈 201동 3층 301호임.

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층에 해당함.

외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감.

내벽: 벽지 및 타일 마감.

창호: 알미늄샷시 마감.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복합 권리관계

을구 5번 임차권(이 )은 대항력 유무와 HUG의 확약서 제출로 인해 복잡한 권리 분석이 요구됨. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되었고 HUG의 대항력 포기 확약이 있으나, 법적 효력 및 최종 배당 결과에 따라 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함. "대항력있는 임차인"이라는 특이사항은 이러한 위험성을 시사함.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 지형적 특성

토지가 완경사지인 점은 건물 이용 또는 재건축 시 고려사항이 될 수 있음.

6.4. 주변 개발 및 환경

광주시에서 추진하는 종합폐기물처리시설(소각장) 건립 사업이 여러 지역에서 주민 반발에 부딪히고 있으며, 이는 향후 지역 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 이슈임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다. 그러나 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 잔존하며, 토지 이용에 대한 각종 규제 사항이 존재하므로 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다. HUG의 확약서 제출로 인수 보증금 부담은 0원으로 평가되었으나, 법적 안정성을 최우선으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경기도 광주 신현동의 주거지역 내 위치: 교육 및 생활 편의시설 접근 용이.

* 편리한 교통 환경: 차량 접근성 및 인근 간선도로 이용 편리.

* HUG 보증 관련 절차 진행: 복잡했던 권리 관계가 HUG의 확약으로 정리될 가능성이 높아짐.

* 잠재적 가치 상승 기대: 지역 개발 계획 및 주변 시세 상승 시 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건 감정가: 297,000,000원 (약 405,000원/㎡)

* 주변 시세:

- 블리스타운(70.17㎡, 2019년 건축): 32,000만원 (면적 환산 시 약 456,000원/㎡)

- 보헤미안C동(84.74㎡, 2019년 건축): 46,500만원 (면적 환산 시 약 548,000원/㎡)

- 아트리움(106동)(52.25㎡, 2012년 건축): 13,000만원 (면적 환산 시 약 249,000원/㎡)

9.2. 입찰가 산정

본건(73.25㎡, 2015년경 건축)의 감정가는 약 405,000원/㎡로, 비교적 신축인 인근 다세대주택의 시세(약 456,000원~548,000원/㎡) 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인 관련 위험 요소가 HUG 확약서로 인해 완화되었으나, 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

2019년 건축된 '블리스타운'의 70.17㎡ 거래가(32,000만원)를 본건 면적(73.25㎡)에 맞춰 환산하면 약 33,300만원 수준이 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

현 시세 및 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이상으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

* 상기 입찰가는 인수 보증금을 0원으로 간주하여 산정되었습니다.

10. 주변 환경 및 시설 정보

10.1. 주변 시설

* 신현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 양호.

* 인근에 카페, 식당 등 생활 편의시설 존재. (예: 스멜츠 카페)

* 태재고개, 율동공원 등 자연 및 휴식 공간 접근 가능.

10.2. 잠재적 혐오시설 또는 환경 이슈

* 현재 검색된 정보상 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 소각장 등)이 명확히 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시에서 추진 중인 자원회수시설(소각장) 건립 사업과 관련하여 일부 지역에서 주민 반발이 있는 사례가 있으며, 이는 장기적으로 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 이슈로 볼 수 있습니다.

* 2026년 5월 기사에서는 광주시 신현동 일대의 붕괴 위험이 있는 옹벽 및 데크 구조물에 대한 주민 불안과 행정의 미온적 대응이 보도된 바 있습니다. 이는 해당 지역의 특정 구역에서 발생할 수 있는 안전 관련 위험 요소로 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.