나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51756 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0079호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 ""하남풍산역"" 북동측 인근 ""현대지식산업센터한강미사"" 건물 내에 위치하며 주위는 단독주택, 상가주택, 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터, 대규모 아파트 단지 및 학교, 공원 등 공공시설 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층/지상10층 건물 중 제1층 제씨1-0079호 외 1개호로서,
(사용승인일: 2019.09.20)
외벽: 커튼월 및 일부 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
바닥: 바닥타일 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 집합건출물대장(전유부,갑)상 공장(지원시설-근린생활시설)로 등록되어 있으나 현장조사일 현재 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 스프링쿨러, 화재탐지설비, 소방설비, 방송설비, 통신설비, 천장매립형 시스템 냉난방설비, 도시가스, 에스컬레이터, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 부정형의 토지로서 현장조사일 현재 ""공업용·상업용·주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 38m, 남서측으로 노폭 약 24m, 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원]), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호), 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호), 중점경관관리구역(2016-10-06)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '공장'임, 현장조사당시 '공실'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51756 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층 씨1-0079호

건물용도: 공부상 '공장'(지원시설-근린생활시설)

감정가: 473,000,000원

토지 면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

토지 지분: 11.5㎡ (약 3.48평)

건물 면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물 지분: 44.1㎡ (약 13.34평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치하며, 지하철 하남풍산역 북동측 인근에 자리한 현대지식산업센터 한강미사 건물 내에 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 상가주택, 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터, 대규모 아파트 단지 및 학교, 공원 등 다양한 시설이 밀집해 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 5호선 하남풍산역이 가까이 있으며, 향후 9호선 연장 계획 등 교통망 개선이 기대됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 3층, 지상 10층 건물 중 제1층에 위치합니다. 사용 승인일은 2019년 9월 20일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 커튼월 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

현재 집합건축물대장상 '공장(지원시설-근린생활시설)'으로 등록되어 있으나, 현장 조사 당시 '공실' 상태로 파악되었습니다.

2.4. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, CCTV, 스프링쿨러, 화재탐지 및 소방설비, 방송설비, 통신설비, 천장 매립형 시스템 냉난방설비, 도시가스, 에스컬레이터, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 상태

본건 토지는 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 '공업용·상업용·주거용' 건물 부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

토지 북동측으로 노폭 약 38m, 남서측으로 약 24m, 남동측으로 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 공장설립승인지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 국민은행 근저당(2023.04.10.)보다 선순위인 권리는 없습니다.

접수일자 2019-11-28의 소유권이전(신탁등기말소) 권리가 있습니다.

접수일자 2023-04-10의 국민은행 근저당(464,400,000원)은 말소기준권리입니다.

접수일자 2024-05-30의 현대지식산업센터한강미사1차관리단의 가압류(39,270,610원)는 말소 대상입니다.

접수일자 2025-03-11의 유에이치케이제칠차유동화전문 임의경매(852,089,731원)가 본 경매 사건의 근거가 되는 권리이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 인수 보증금/차임 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 현대지식산업센터 한강미사는 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등이 복합적으로 구성된 대형 단지입니다. 주변에 아파트 단지, 상가 주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 미사역과 하남풍산역이 인접해 있고, 올림픽대로, 강일IC 등을 통한 서울 강남 접근성이 우수하여 비즈니스 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 쇼핑 시설인 스타필드 하남과도 인접해 있어 유동인구 흡수에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

주변에 학교, 공원, 망월천 호수공원 등 주거 및 휴식 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역과 인접해 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이

건축물대장상 '공장'으로 등록되어 있으나, 실제로는 지원시설(근린생활시설)로 활용될 수 있는 복합적인 용도로 보입니다. 또한, 현장 조사 당시 '공실' 상태로 파악되어, 입찰 후 공실 장기화 또는 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권 금융기관의 구조 변경 및 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건입니다. 이로 인해 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수성이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주 또는 영업 중인 임차인이 있는지, 보증금 및 차임은 어느 정도인지 파악되지 않았습니다. 이로 인해 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 낙찰 후 임대수익률 산정에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한 사항

토지이용계획상 다양한 제한 사항(상대보호구역, 공장설립승인지역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 지식산업센터 내 근린생활시설(또는 공장) 용도의 상가로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 현대지식산업센터 한강미사라는 대규모 단지 내에 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 '공장' 표기와 '공실' 상태, 미상인 임대차 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 교통망

하남풍산역 역세권에 위치하며, 올림픽대로 등 주요 도로망 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

8.2. 대규모 복합 단지 내 위치

현대지식산업센터 한강미사 단지 내 상가로서, 단지 내 상주 인구 및 주변 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 비교적 신축 건물

2019년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.4. 잠재적 개발 가치

하남 미사지구의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획으로 인해 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 명확한 산정이 어려우나, 현재 감정가 473,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 파악된 시세, 공실률, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.