나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51732 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-47 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2025.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ""초월읍행정복지센터"" 남서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2: 대체로 사다리형 완경사지 토지로서 사용승인을 득하지 못한 건물의 건부지로 이용중임.
기호3: 현황 도로임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2: 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
기호 3:계획관리지역(계획관리), 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
공사대금 미지급 사유 등의 이유로 유치권 행사 표시가 건물에 부착되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 강판(칼라아스팔트싱글)지붕 2층 건물로서,
외벽: 치장석 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(천정, 계단 등 마감이 미시공 미완료)
창호: 시스템 창호 등 마감임.

이용상태

주택으로 이용중임.(지하1층: 주차장, 1층: 주방,거실, 방 2층:방2, 욕실, 옥탑:다락 용도이나 마감 등이 미시공되어있으며 상당한 기간 방치되어 관리상태 불량함.

설비내역

미시공되어 확인 불가함.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠(1층 증축: 욕실 등) 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
'- 조사일 기준 건축물 대장 미등재임.건물에 유치권 표시 있어 응찰시 확인 필요하며, 조사일 기준 상당기간 공사 중단 상태로 관리상태 불량하고 공가 상태임.

물건 비고

일괄매각.
1. 목록 1번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로서 일부 내부 마감이 미시공, 미완료 된 건물이며, 상당기간 공사 중단 상태로 관리상태가 불량하고, 유치권행사 중이라는 현수막이 있는바 응찰시 확인요함
목록 1-1번 '제시외 건물' 감정가에 포함
2. 전입세대확인서(도로명주소: 진새골길 43-27, 지번주소: 대쌍령리 300-47)에는 지번 주소와 도로명 주소가 연결되는 모든 사람이 일괄조회 되어, 지번 주소만으로는 전입세대가 확인되지 않음
3. 점유자 이은미에 의하면, 도로명주소 '진새골길 43-27'에 3동의 건물이 있는데, 본인은 '대쌍령리 300-51'에 거주하고, 김건식은 '대쌍령리 300-45'에 거주하고 있으며, '대쌍령리 300-47'은 건물공사가 완료되지 않아 거주하는 사람이 없다고 함
4. 목록 3번 현황상 도로, 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경51732 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-47

물건종별: 단독주택

감정가: 640,204,800 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 종로중부새마을금고

1.2. 기본 사항

토지면적: 431.00㎡ (약 130.08평)

토지 지분: 336.996㎡ (약 101.95평)

건물면적: 180.60㎡ (약 54.63평)

건물 지분: 180.6㎡ (약 54.63평)

제시외 건물 면적 (감정가 포함): 25.00㎡ (약 7.56평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월읍행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리합니다.

2.3. 토지 현황

토지(기호2)는 대체로 사다리형의 완경사지이며, 사용승인을 받지 못한 건물이 건축되어 있는 상태입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

기호3은 현황 도로로, 지분 매각 대상입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 13일 접수된 종로중부새마을금고의 근저당권 (을4)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2023년 11월 17일 접수된 종로중부새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

위 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 본 경매개시결정(2025타경51732) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 520,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

전입세대 열람 결과, 김건식, 이두환, 이은미 세대주가 확인됩니다.

등기부상 해당 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 점유자 이은미의 진술에 따르면, 본건(대쌍령리 300-47)에는 거주하는 사람이 없으며, 타 지번(300-51, 300-45)에 거주하고 있다고 합니다.

전입세대 확인서상 지번주소와 도로명주소가 연결되는 모든 사람이 조회되어, 지번 주소만으로는 전입세대를 정확히 파악하기 어렵다는 특이사항이 있습니다.

3.3. 권리관계 요약

등기부상 권리는 말소기준권리인 종로중부새마을금고 근저당으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 점유 관계 및 실제 거주 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 일대는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 초월읍행정복지센터가 있어 공공기관 이용이 편리하며, 지역 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

반경 내 유사 주택 유형의 거래 사례들을 볼 때, 지역 내 부동산 수요는 꾸준히 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건은 단독주택으로서 주변의 다세대주택과는 성격이 다르므로, 직접적인 시세 비교보다는 지역 내 주거 선호도 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주거, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치해 있습니다.

주변 자연환경이나 녹지 공간에 대한 정보는 부족하지만, 지역 개발 계획에 따라 향후 생활 환경 개선이 기대될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 관련 리스크

건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로, 일부 내부 마감이 미시공/미완료 상태이며 상당 기간 공사가 중단되어 관리 상태가 불량합니다.

이로 인해 하자 보수, 추가 공사 비용 발생 가능성이 높습니다.

건물 준공 및 사용승인 관련 법적 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

건물에 유치권 행사 현수막이 부착되어 있으며, 공사대금 미지급 사유 등으로 유치권이 성립되어 있을 가능성이 있습니다.

유치권은 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으므로, 입찰 전 반드시 유치권 성립 여부 및 관련 소송 진행 상황 등을 철저히 조사해야 합니다.

공동담보 물건이므로, 해당 물건의 경매 결과에 따라 본 건에 영향을 줄 수도 있습니다.

6.3. 점유 관련 리스크

등기부상 임차인들은 대항력이 없으나, 점유자 이은미의 진술과 전입세대 확인서상의 특이사항으로 인해 실제 점유 관계가 복잡할 수 있습니다.

본건(대쌍령리 300-47)에 거주하는 사람이 없다는 진술이 있으나, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 나타나거나 저항이 있을 수 있습니다.

따라서 명도 과정에서 강제집행 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 단독주택으로, 감정가는 6억 4천만원대입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계 자체는 비교적 명확해 보입니다.

그러나 사용승인을 받지 못한 미완공 건물, 상당 기간 공사 중단, 건물 관리 상태 불량, 유치권 행사 등 다수의 중대한 하자가 존재합니다.

또한, 점유 관계 및 실제 거주 여부에 대한 불확실성으로 인해 명도 과정에서 어려움이 예상됩니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 위험을 관리할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

저평가된 부지 가치: 미완성된 건물로 인해 현재 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 토지 자체의 가치가 높을 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 경기도 광주시 초월읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 분석의 명확성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 권리 인수 부담이 상대적으로 적습니다.

잠재적 임대 수익: 향후 건물 완공 및 리모델링을 통해 주거용 또는 상업용으로 활용 시 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 640,204,800 원

인수 보증금 합계: 0 원

주변 다세대 주택 매매가 시세 분석:

최근 2026년 5월 경 초월읍 대쌍령리 일대 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 53.39㎡ (약 16.15평) - 160,000,000 원 (약 990만원/평)

* 54.87㎡ (약 16.60평) - 122,000,000 원 (약 735만원/평)

* 68.89㎡ (약 20.84평) - 207,000,000 원 (약 993만원/평)

이는 다세대 주택의 전용 면적 기준이며, 본건 단독주택과는 직접 비교가 어렵습니다. 본건은 토지 면적이 431.00㎡ (약 130.08평)으로 훨씬 넓으며, 단독주택으로서의 가치가 별도로 고려되어야 합니다.

본건은 미완성 건물, 유치권, 불확실한 점유 등으로 인해 상당한 추가 비용과 위험 부담이 존재합니다.

따라서, 감정가의 70~80% 수준을 보수적으로 고려하되, 현장 방문을 통한 건물 상태, 공사 중단 기간, 유치권 내용, 명도 가능성 등을 종합적으로 파악하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 448,000,000원 내외로 제안합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 분석을 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 면밀히 검토하고, 현장 답사를 통해 건물 상태, 점유 관계, 유치권 성립 여부 등을 직접 확인한 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.