나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51749 [1] 경기도 광주시 능평동 614 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""수레실 마을"" 내에 위치하며 부근으로는 아파트, 단독
주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층-4층 건물 내 2층 202호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기.

내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.

창 호 : 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

부동산의 표시에는 건물명이 없으나 현황은 '파크빌'

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51749 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 614 2층202호

건물명(현황): 파크빌 (부동산표시에는 없으나 현황)

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 128.00㎡ (약 38.72평)

토지지분: 128㎡ (약 38.72평)

건물면적: 76.38㎡ (약 23.10평)

건물지분: 76.38㎡ (약 23.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2008년

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 "수레실 마을" 내에 자리하고 있습니다.

주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 생활 환경을 이루고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지하 1층부터 지상 4층 건물 중 2층 202호에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 알루미늄샷시 이중창으로 마감되었습니다.

토지는 남동측으로 완만한 경사를 이루는 사다리형 토지로, 평탄하게 조성되어 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 북동측으로는 폭 약 5-6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 현대캐피탈의 가압류(갑5)입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리로는 말소기준권리 이후에 등기된 모든 압류, 가압류, 강제경매 등기(갑5, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11)가 해당됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 9번의 최선욱 임차인의 주택임차권입니다. [cite: 집합건물 등기부요약 을9]

해당 임차인은 2021년 11월 2일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 임대보증금은 230,000,000원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약 을9]

물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

현재 등기부상의 채권 총액은 248,006,096원입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 요약되어 있으나, 이는 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담과는 별개로 해석될 수 있습니다. [cite: 권리분석]

4. 상권분석 및 생활정보

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월 9일, 경기 광주시 능평동 227-12 소재 '포레스빌(103동)' (2013년 건축) 53.84㎡ (약 16.3평) 3층 물건이 16,000만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 1]

같은 날, 경기 광주시 능평동 130-20 소재 '두루미인3차(바동)' (2012년 건축) 59.96㎡ (약 18.1평) 1층 물건이 16,400만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 2]

2026년 5월 5일, 경기 광주시 능평동 625 소재 '필하우스' (2019년 건축) 52.3㎡ (약 15.8평) 4층 물건이 24,700만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 3]

본 물건의 전용면적은 76.38㎡ (약 23.1평)으로, 최근 거래된 유사 면적의 다세대 주택들보다 넓은 편입니다. 2008년 건축된 건물임을 고려할 때, 신축 빌라 시세보다는 낮고, 구옥 및 중년 건물 시세에 면적을 가산하여 시세가 형성될 것으로 보입니다.

본건은 "수레실 마을" 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 또한, 인근 도로에서 대중교통 이용이 가능한 점은 생활 편의성을 높입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

주변 환경 조사 결과, 본건 바로 인근에 직접적으로 위험하다고 판단되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서에 언급된 바와 같이 소규모 공장 및 창고 등 산업 시설이 혼재하는 지역이 인근에 존재할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 최선욱의 보증금 인수 부담입니다.

해당 임차인은 2021년 11월 2일 전입 및 확정일자를 통해 대항력을 확보했으며, 임대보증금은 230,000,000원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약 을9]

물건명세서에 명시된 바와 같이, 임대보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

이 인수 보증금은 본건의 감정가(204,000,000원)보다 높은 금액으로, 최악의 경우 보증금 전액을 인수하게 되면 추가적인 큰 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

건물은 2008년에 준공되어 10년 이상 경과한 노후 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 현재 임차인 외 다른 임대 관계가 있는지 추가 확인이 필요합니다. [cite: 기타참고사항(임대관례 및 기타)]

6. 종합의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 4백만원입니다. 총 건물면적은 76.38㎡ (약 23.1평)으로 비교적 넓은 편이며, 2008년에 건축되어 일정 수준의 연식이 있습니다. 주변 환경은 주거와 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼합된 복합 용도 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 부담입니다. 2억 3천만원의 임대보증금이 배당에서 전액 회수되지 못하면 매수인이 인수해야 하므로, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 본 물건은 임차인의 보증금 회수 예상액을 면밀히 파악한 후, 인수되는 보증금을 고려한 투자 판단이 필수적입니다.

7. 투자포인트

* 넓은 전용면적: 76.38㎡ (약 23.1평)의 넓은 실사용 면적을 확보할 수 있습니다.

* 실거주 목적 적합성: 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 크므로, 정확한 시세 파악 후 실거주 목적으로 접근하여 리스크를 관리하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 능평동 일대는 지속적인 개발 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 204,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 다세대 주택 매매가는 1억 6천만원대에서 1억 6천 4백만원대 (구옥) 및 2억 4천 7백만원 (신축) 등으로 형성되어 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 1, 2, 3]

본건의 경우, 2008년 건축 연식을 감안하면 신축 빌라 시세보다는 낮게 평가될 수 있으나, 76.38㎡ (약 23.1평)의 넓은 면적은 가격 상승 요인으로 작용합니다.

가장 중요한 고려사항은 230,000,000원 상당의 대항력있는 임차인 보증금 인수 여부입니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미회수 금액은 낙찰자의 부담이 됩니다. 이는 본건의 감정가를 초과하는 금액이므로, 투자 결정에 있어 가장 우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 요약 정보가 있으나, 물건명세서에 명시된 '잔액 인수' 조항을 반드시 숙지해야 합니다. [cite: 권리분석, 물건명세서 참고사항]

상기 내용을 종합적으로 고려하고, 인수되는 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치 및 시장 상황을 반영할 때, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원에서 195,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인의 배당 예상액을 철저히 파악하여 실제 인수될 보증금액을 정확히 산정한 후, 이를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 실질적인 매수인의 부담은 예상 입찰가를 훨씬 초과할 수 있음을 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.