나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51931 [1] 경기도 광주시 회덕동 156-130 힐하우스108 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 회덕동 소재 ‘회덕교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남서하향 완경사의 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건의 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 지상 4층건 내 제3층 제302호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재마감 등
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51931 (1)

소재지: 경기도 광주시 회덕동 156-130 힐하우스108 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원

토지 면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

토지 지분: 59.67㎡ (약 18.05평)

건물 면적: 52.84㎡ (약 15.98평)

건물 지분: 52.84㎡ (약 15.98평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2013년 (건축 허가일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 광주시 회덕동 소재 ‘회덕교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

건물 내 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태:

대상 물건의 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경51931)이 말소기준권리이며, 채권 총액은 255,000,000원입니다.

주요 권리 사항:

* 을구 3번 주택임차권 (김영득): 보증금 255,000,000원, 전입일자 2022-12-08, 확정일자 2022-11-23. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 따르면 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였습니다.

* 임차인 정진희: 대항력 있음. 전입일자 2025-03-27. 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 여부 및 금액이 불확실한 중대한 위험 요소입니다.

인수되는 권리:

* 임차인 정진희의 대항력 있는 권리 (금액 미상).

총 인수 보증금:

제공된 임차인 현황 표에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 정진희의 대항력으로 인해 잠재적인 인수 부담이 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거 지역에 위치하고 있습니다. 인근 편의시설 및 생활 기반은 보통 수준으로 평가되며, 대규모 상업 시설이나 업무 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 투자 시에는 배후 주거 수요를 중심으로 분석하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

교통:

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 주·출입이 원활하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

편의시설:

주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 미상 보증금 임차인: 임차인 정진희는 대항력이 있으나 보증금 및 차임에 대한 정보가 전혀 없어, 낙찰 후 해당 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* HUG 인수조건: 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 조건이 있어, 실질적인 인수 부담으로 이어질 가능성은 상대적으로 낮아 보입니다.

* 복합적 토지 이용 규제: 계획관리지역을 포함하여 다수의 개발 및 이용 제한 규제가 존재하므로, 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 명도: 임차인(들)과의 명도 진행 시 법적 절차에 따른 시간 소요 및 명도 저항 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 5,600만 원입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 문제는 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 전혀 기재되지 않은 임차인(정진희)의 존재입니다. 이는 낙찰자의 인수 부담으로 이어질 가능성이 있으며, 명확한 확인 및 해결 방안 마련 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

HUG 관련 임차권은 인수 조건 완화 및 말소 동의 조건이 있어 실제 인수 부담 가능성은 낮아 보이나, 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 유사 물건의 매매가는 1억 4,500만 원 ~ 1억 7,500만 원 수준으로, 감정가 대비 상당히 낮은 편입니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 상황 반영 여부를 의심하게 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 위험 요소를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 투자 가능성 (단, 리스크 해소 전제).

* 비교적 양호한 교통 접근성 및 주거 환경.

* 감정가 대비 낮은 최근 시세 형성으로 인한 시세 차익 기대 (리스크 해소 전제).

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 18일: 14,500만 원 (면적 59.36㎡, 3층)

* 2026년 5월 15일: 15,000만 원 (면적 56.45㎡, 2층)

* 2026년 5월 11일: 17,500만 원 (면적 59.81㎡, 3층)

상기 물건의 전용 면적(52.84㎡) 및 층수(3층)를 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 시장 가치는 약 1억 4,500만 원 ~ 1억 7,500만 원 수준으로 추정됩니다. 감정가(2억 5,600만 원)는 최근 시세보다 높게 책정되어 있으므로, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

가장 큰 리스크인 '대항력 있는 임차인(정진희)'의 보증금 및 인수 여부가 미확정 상태이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 고려 사항:

* 최근 실거래가 하단(1억 4,500만 원)을 기준점으로 삼습니다.

* '정진희' 임차인으로 인한 불확실성 및 잠재적 인수 금액, 명도 비용 등을 고려하여 상당한 할인율을 적용합니다.

* HUG 관련 임차권은 인수 부담이 없을 것으로 가정하되, 만일의 사태에 대비합니다.

예상 입찰가:

120,000,000원 (1억 2천만 원)

이 입찰가는 '정진희' 임차인의 인수 보증금이 0원이라고 가정했을 때의 보수적인 추정치입니다. 실제 인수 보증금이 발생하거나 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 경우, 예상 수익률은 크게 달라질 수 있습니다. 투자 결정 전 반드시 해당 임차인의 현황을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

(참고: 최근 매매 정보는 2026년 5월 기준으로, 해당 시점의 시장 상황을 반영한 가격으로 간주합니다. 실제 경매 시점의 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.