나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51884 [1] 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 10층1022호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""하남종합운동장"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스
텔, 음식점, 점포 등 각종 상업빌딩, 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사
정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 중 10층 1022호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제1,2종근린생활시설, 오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측과 남동측으로 중로1류 및 남서측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도
로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특
별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제
한지역<수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.11.17일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카임
50615)으로 2023.11.22일자로 주택 임차권이 설정 되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경51884 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1096, 미사마이움센트럴아케이드 10층1022호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 4.68㎡ (약 1.42평)

* 토지 지분: 4.68㎡ (약 1.42평)

* 건물면적: 24.38㎡ (약 7.38평)

* 건물 지분: 24.38㎡ (약 7.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 현황:

* 주용도: 업무시설 (제1,2종근린생활시설, 오피스텔 포함)

* 층수: 지하 5층, 지상 15층 중 10층

* 전유부분 면적: 24.38㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 음식점, 점포 등 각종 상업빌딩, 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로상태: 본건은 북서측 및 남동측으로 중로1류, 남서측으로 소로1류와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 추가적인 개발 및 성장 잠재력이 높은 지역입니다.

3. 권리분석

* 본 건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 신청 채권액은 180,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 2024년 2월 27일자 하남시 압류입니다.

* 권리분석 상 특이사항으로는 을구 1번 순위의 주택임차권이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄기종)

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2021년 10월 29일

* 확정일자: 2021년 10월 12일 (물건명세서상) / 2021년 12월 13일 (등기부요약상)

* 중요사항: 물건명세서에 따르면, 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

* 경매개시결정(갑5) 또한 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

* 종합적으로 볼 때, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서와 등기부상의 말소 기재 등을 고려하면, 임차 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 하남시 망월동 일대는 미사지구 개발과 함께 상업시설 및 업무시설이 밀집되어 있는 지역입니다.

* 오피스텔, 근린생활시설, 상업빌딩 등이 혼재하여 활발한 유동인구를 형성하고 있습니다.

* 인근 하남종합운동장 및 아파트단지, 근린생활시설 등은 안정적인 배후 수요를 제공할 것으로 보입니다.

* 오피스텔로서의 이용 현황은 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 인근에 하남종합운동장이 위치하여 체육 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 서울 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 복잡성: 주택도시보증공사가 대항력을 포기했으나, 법적 절차 및 실제 인수 여부에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다. 비록 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상되나, 만약의 상황에 대비한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

* 시장 가격 변동 가능성: 최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 향후 시장 상황 변화에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 미사지구 내 오피스텔 공급량: 미사지구는 신축 오피스텔 공급이 비교적 많은 지역이므로, 공실률 및 임대 수익률 변동 가능성을 주시해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현장 및 지도 검색 결과, 물건지 인근에 심각한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사지구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 하남종합운동장 및 대규모 주거 단지가 인접하여 안정적인 수요가 기대됩니다. 강제경매로 진행되며, 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기함에 따라 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 권리관계 상의 복잡성과 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구의 지속적인 발전 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 지하철역 및 버스 정류장이 인접한 역세권 입지로 인한 높은 임대 수요.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익 창출 용이.

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 시세 차익 및 투자 수익률 확보 가능성.

* 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인한 권리 인수 위험 최소화.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 180,000,000원이나, 최근 실거래가가 2026년 2월 141,000,000원, 5월 120,000,000원, 136,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다. 특히, 주택도시보증공사가 임차보증금 180,000,000원에 대한 대항력을 포기하여 매수인이 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 가격 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 최고 실거래가격을 상회하는 수준으로, 낙찰 가능성과 수익성을 고려하여 145,000,000원으로 예상 입찰가를 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.