나이스옥션 법원경매 성남 2025타경961 [1] 경기도 성남시 중원구 하대원동 13 자동차 관련시설 경매

경기도 성남시 중원구 마지로 44 (자동차 관련시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경961(성남지원 경매3계). 감정가 11,751,562,800원, 최저가 5,758,266,000원. 매각기일은 2026-07-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 961 [1]
소재지	경기도 성남시 중원구 하대원동 13
도로명주소	경기도 성남시 중원구 마지로 44
용도	자동차 관련시설
매각기일	2026.07.13
관할법원	성남지원 경매3계 ((031)737-1323)
이용제한	비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역, (접함)완충녹지, 공공주택지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기환경규제지역, 배수구역, 도시지역, 지구단위계획구역, 제2종일반주거지역, (접함)중로3류(폭 12m~15m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), 토지거래계약에관한허가구역, 하수처리구역, (접함)중로1류(폭 20m~25m)

면적

토지면적	1,902.80㎡ (575.60평)
건물면적	591.43㎡ (178.91평)

금액

감정가	11,751,562,800원
최저가	5,758,266,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	575,826,600원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.01.19	11,751,562,800원	유찰
2차	2026.02.23	8,226,094,000원	유찰
3차	2026.03.30	5,758,266,000원	변경
3차	2026.07.13	5,758,266,000원	매각
3차	2026.07.20	-	최고가매각허가결정
3차	2026.08.28	-	납부<br />(2026.08.13)
3차	2026.09.03	-	진행

감정평가 요약

감정평가기관: 예일 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 소재 ""성남소방서"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주거용 부동산 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철(모란역 수인분당선, 8호선) 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
형태 및 이용상태: 본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(여수), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-12-18)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.
제시목록 외의 물건: 후첨 ‘지적 및 건물 개황도’ 및 ‘사진용지’참조.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대사항은 미상임.

- 본건 토지는 「성남여수 공공주택지구 제1종 지구단위계획구역」 내에 소재하는 ‘자동차시설용지’ 토지로서, 당해 지구단위계획에 의하여 건축물의 허용 용도, 건폐율, 용적률, 높이가 결정되어 있어 그 내용을 개별요인 비교시 행정적 조건에 반영하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. ('감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.)

건물감정평가요항표

건물의 구조: 일련번호(2, 3) 공히
2022년 05월 27일 사용승인 된 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 징크판넬 마감 등
내 벽 : 샌드위치 판넬, 일부 타일 붙임 마감 등
창 호 : 새시창호 등임.
이용상태: 본건은 자동차관련시설(세차장 등)으로 사용중임. (후첨 '건물개황도' 참조.)
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대사항 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 포함
3. 본건은 자동차관련시설(세차장 등)으로 사용중임.
4. 목록 1토지는「성남여수 공공주택지구 제1종 지구단위계획구역」내에 소재하는 '자동차시설용지' 토지로서, 당해 지구단위계획에 의하여 건축물의 허용 용도, 건폐율, 용적율, 높이가 결정되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경961 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 하대원동 13 (신주소: 경기도 성남시 중원구 마지로 44)

용도: 자동차 관련시설 (세차장 등)

감정가: 11,751,562,800원

토지 면적: 1,902.80㎡ (약 575.6평)

건물 면적:

* 등기부상 건물 면적: 591.43㎡ (약 179.0평)

* 등기부상 제시외 건물 면적: 802.30㎡ (약 242.7평)

* 총 건물 면적: 1,393.73㎡ (약 421.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각 조건:

* 일괄매각

* 제시외 건물 포함

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동에 위치하며, 성남소방서 서측 인근 지역입니다. 주변은 근린생활시설 및 주거용 부동산 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수인분당선 및 8호선 모란역이 근거리에 위치하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

접근 도로 상태:

본건 토지는 북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 형태 및 이용 현황:

본 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권: 한국토지주택공사에서 보존 후, 윤영삼에게 2021년 10월 15일 매매로 이전되었습니다 (매매가 6,610,270,000원).

* 근저당 및 가압류: 다수의 근저당 및 가압류가 등기되어 있으나, 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 근저당: 전북은행 (2건), 국민은행 (2건), 이숙희

* 가압류: 박순예 (2건)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2021-10-15, 채권최고액: 3,960,000,000원)입니다.

* 등기부상 채무 총액: 토지 11,049,500,000원, 건물 8,642,500,000원으로, 총 19,692,000,000원에 해당합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 자료에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 본건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

지역 지구단위계획:

본건 토지는 '성남여수 공공주택지구 제1종 지구단위계획구역' 내에 위치하며, '자동차시설용지'로 지정되어 있습니다. 이 지구단위계획에 따라 건축물의 허용 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 결정되어 있으므로, 경매 진행 시 관련 계획을 반드시 확인해야 합니다.

주변 상업시설:

주변은 근린생활시설 및 주거용 부동산이 혼재하는 지역으로, 해당 토지의 자동차 관련 시설(세차장 등) 용도와 상업적 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

인근 편의 시설:

성남소방서가 인근에 위치하여 치안 및 공공서비스 접근성이 좋습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용 편의성:

수인분당선 및 8호선 모란역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(여수) 등으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 적용됩니다. 특히, '성남여수 공공주택지구' 내 '자동차시설용지'로서의 지구단위계획 준수가 필수적이며, 이는 건축 가능한 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 영향을 미칩니다.

제시외 건물:

제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 별도의 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

임대 현황 미상:

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 추후 임대수익 예측 및 활용 시 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구에 위치한 자동차 관련 시설 부지로, 우수한 교통망과 주변 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 특히 '성남여수 공공주택지구'라는 개발 계획 지역 내에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다. 그러나 높은 총 채무액과 지구단위계획상의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 제한 등 행정적 제약을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지 : 성남시 중원구라는 주요 도시 내에 위치하며, 모란역 등 대중교통 접근성이 우수하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 자동차 관련 시설 적합성 : '자동차시설용지'로 지정되어 있어, 세차장 등 자동차 관련 사업을 영위하기에 최적의 입지입니다.

* 개발 잠재력 : '성남여수 공공주택지구' 내에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함 : 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 별도의 증축이나 활용이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 11,751,562,800원입니다. 등기부상 총 채무액(토지 11,049,500,000원 + 건물 8,642,500,000원 = 19,692,000,000원)이 감정평가액을 크게 상회하고 있습니다. 현재까지 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

매각으로 인해 모든 근저당 및 가압류 등 제한 물권은 소멸될 예정입니다. 다만, 높은 채무 총액으로 인해 경매 절차가 유찰되거나, 매각 허가 시 채권자의 동의 하에 매각이 진행될 가능성이 있습니다.

상기 조건을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 11,751,562,800원을 기준으로, 시장 상황 및 향후 수익성 분석 결과에 따라 100% ~ 110% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 채무 총액이 높으므로 입찰 전 법원 및 채권자 측과의 추가적인 정보 확인이 필요합니다.1.물건 기본정보