나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51821 [1] 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ""뉴서울CC"" 남측 인근에 위치하며 부근으로는 단독주택 및
다세대주택, 근린생활시설, 체육시설, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환
경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지1층-4층건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51821 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 66.12㎡ (약 20.0평)

건물면적: 57.40㎡ (약 17.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울CC" 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 체육시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준임. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준임.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조, 기타지붕(경사지붕)으로 지하 1층-지상 4층 건물 중 3층 302호임. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있음. 외벽은 몰탈위페인트 및 일부 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창임.

1.3. 토지 이용상태

남측 하향 완경사지를 평탄화한 부정형 토지 위에 건물이 소재하며, 다세대주택 부지로 이용 중임. 본건 남서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접함. 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 규제가 적용됨.

2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 임차권등기 (서정국) - 보증금 204,750,000원. 해당 임차인은 대항력이 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. [cite: 물건명세서 참고사항]

말소기준권리: 갑구 3번 압류 (노원세무서장, 2024-08-08)

주요 권리 현황:

* 을구 5번 주택임차권 (서정국): 보증금 204,750,000원, 전입일자 2024-04-18, 확정일자 2024-04-19, 배당신고일자 2024-06-20. 본 임차인은 대항력이 있어 매수인이 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높음. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임차인 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 850,000원, 전입일자 2024-12-12, 확정일자 2025-04-30. 대항력 없음.

등기부 채권 총액 (말소기준권리 기준): 204,750,000원. 이 금액은 을구 5번 주택임차권의 보증금과 동일함. [cite: 집합건물 등기부요약]

3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 삼성하이빌 2동 (2002년식, 53.91㎡): 2026년 5월 12일, 1억 9,800만원 거래

* 삼성하이츠 (2011년식, 79.94㎡): 2026년 5월 6일, 1억 3,000만원 거래

* 삼보그린빌 103동 (2003년식, 73.96㎡): 2026년 5월 4일, 1억 500만원 거래

본건 건물(엠포빌리지)은 2016년 건축 허가, 2017년 사용 승인되어 건축 연도가 비교적 최신임. 주변 시세 데이터를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(57.40㎡, 약 17.4평)의 시세는 약 1억 9,800만원 (53.91㎡, 약 16.3평 기준) 수준으로 추정됨.

4. 생활정보

주변 시설: "뉴서울CC" 인근에 위치하며, 주거, 근린생활시설, 체육시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 환경임.

교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

편의시설: 일반적인 다세대주택 밀집 지역의 편의시설 이용 가능.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 서정국 임차인의 보증금 204,750,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 총 취득 가격에 상당한 부담으로 작용하며, 낙찰가의 1배가 넘는 금액이므로 투자 수익률에 결정적인 영향을 미침.

지역 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 개발 및 이용 제한 규제가 존재하여 향후 개발 가능성에 제약이 있을 수 있음.

토지 형상: 부정형 토지로, 향후 토지 이용에 있어 일부 제약이 있을 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 건물 상태는 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 204,750,000원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크 요소임. 해당 보증금이 감정가(211,000,000원) 및 최근 실거래가(약 198,000,000원)와 유사하거나 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생하며, 이를 고려한 면밀한 수익성 분석이 필수적임.

7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인 보증금 204,750,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 가격이 시세 대비 얼마나 유리한지를 면밀히 검토해야 함.

본건 건물의 건축 연도가 비교적 최신(2016년 허가/2017년 사용승인)이라는 점은 장점으로 작용할 수 있음.

주변 실거래가 데이터와 비교하여, 인수해야 할 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시장 가치보다 현저히 낮아야만 수익을 기대할 수 있음.

8. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

인수해야 할 임차 보증금: 204,750,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 약 198,000,000원

인수해야 할 보증금이 감정가 및 시장가와 유사하거나 초과하는 상황이므로, 투자 수익을 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다. 시장 가치를 약 211,000,000원으로 가정하고, 총 취득 가격(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 산정합니다.

만약 총 취득 가격을 211,000,000원 이하로 유지하고자 한다면, 입찰가는 최대 약 6,250,000원 (211,000,000 - 204,750,000) 수준이어야 합니다.

매우 높은 리스크를 감안하여, 보수적인 시각으로 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

(참고: 위 입찰가로 낙찰 시 총 취득 가격은 약 234,750,000원 ~ 254,750,000원이 되므로, 시장 가치를 고려할 때 수익 확보가 어려운 매우 공격적인 입찰 전략이 필요합니다.)

9. 혐오시설 확인

Google Maps 등 외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 소재지(경기도 광주시 삼동 310-1) 주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설(고압선, 폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거지와 자연녹지(임야)가 혼재된 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.