나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51872 [1] 경기도 광주시 삼동 431-15 광록맨숀 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 경강선 ""삼동역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 창고 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 경강선 ""삼동역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건내 4층 402호로서

외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 완경사지를 조성한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

귀제시목록 및 공부상 토지 지목은""전""이나, 현황 다세대주택의 부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경51872 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 삼동 431-15 광록맨숀 2동 4층402호

* 건물명: 광록맨숀 2동 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 161,000,000원

* 건물 면적: 52.39㎡ (약 15.85평)

* 토지 지분 면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연도: 2000년 (사용승인일 2001년 5월 31일)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 경강선 "삼동역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역에 위치하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경강선 삼동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 3월 31일 접수된 안산세무서장의 압류 (과-티19589) 입니다. 이는 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김수한)

* 보증금: 160,000,000원

* 전입일자: 2021년 1월 13일

* 확정일자: 2020년 12월 17일

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있으나, 주택도시보증공사가 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않고 임차권 등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인의 보증금 160,000,000원에 대해 매수인이 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

* 임차인: 배윤복

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 인수조건확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부총채권액: 2,231,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 삼동역 주변은 경강선 역세권을 중심으로 주거 지역과 일부 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 대규모 상업 지구보다는 주거 기능을 지원하는 상권의 성격이 강하며, 주거 수요 증가에 따라 상업 시설의 꾸준한 성장이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변으로는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 이마트24, GS25 등 편의점과 약국, 소규모 식당들이 인근에 위치합니다.

* 문화/교육: 도보로 이용 가능한 거리에 광주시립삼동도서관이 있어 문화 및 교육 활동에 용이합니다.

* 기타: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 주택도시보증공사의 인수조건확약서로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없으나, 1.6억원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재했던 사실 자체는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. HUG의 확약 내용이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 토지 지목 불일치: 공부상 토지 지목은 "전"이나, 현황은 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경강선 삼동역 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 1.6억원이 주택도시보증공사의 인수조건확약서로 인해 매수인의 인수 부담이 없다는 점입니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 불일치, 그리고 다양한 토지 이용 규제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼동역 역세권: 경강선 삼동역을 이용한 수도권 접근성이 우수합니다.

* HUG 보증금 미인수: 임차인의 보증금 1.6억원을 인수하지 않아 초기 자금 부담이 적습니다.

* 지역 개발 가능성: 삼동역 주변은 주거 수요 증가에 따른 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(53.91㎡)의 삼성하이빌2동 물건이 2026년 5월 198,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 건물 면적(52.39㎡) 기준 약 367.3만원/㎡의 실거래가에 해당합니다. 본건의 감정가는 이러한 최근 시세보다 낮은 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 최근 실거래가 수준을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

가장 적정하다고 판단되는 예상 입찰가는 180,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.