나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51690 [1] 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역호반써밋아파트"" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철역(미사역)이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 중 8개호(1층106호, 1층107호, 1층108호, 2층206호, 3층304호, 3층307호, 3층316호, 3층317호)로서,
외벽 : 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등
내벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
<기호2><기호3>은 일괄하여 사용 중인 것으로 외부 관찰되나 호실간 벽체 설치가 용이하다고 탐문되어 이에 구애없이 평가하였음.

물건 비고

제2종근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경51690 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 1층106호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 983,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 상세 정보

토지 면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

토지 지분: 11.0371㎡

건물 면적: 50.34㎡ (약 15.23평)

건물 지분: 50.3415㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역호반써밋아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 다수의 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하고 있습니다. 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 약 500미터 거리에 지하철 5호선 미사역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 8일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1, 3,960,000,000원)입니다. 본 건은 엠씨아이대부주식회사가 신청한 임의경매(갑8, 3,693,573,576원, 2025년 3월 4일 접수)로 진행 중입니다. 등기부등본상 확인되는 채무 총액은 5,483,637,080원입니다. 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 물건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

4.2. 주변 상업 시설

미사역 역세권 인근에 위치하며, 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 하지만 미사지구 전체적으로 집합 상가 공실률이 경기도 평균보다 높은 수준으로 조사되었습니다. 2024년 4분기 기준 미사지구 집합 상가 평균 공실률은 약 8.1%로, 일부 중심상권의 경우 공실률이 40%에 달하는 곳도 있습니다. 이는 수요 대비 과잉 공급 및 높은 임대료가 원인으로 분석됩니다.

5. 생활정보

단지 주변으로 아파트 단지와 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 미사역 인근으로 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황에 따라 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 높은 상가 공실률: 미사지구 내 전반적인 상가 공실률이 높다는 점은 향후 임대 수익 확보에 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보 및 별도등기: 물건에 공동담보 및 별도등기 사항이 명시되어 있어, 권리 관계에 대한 면밀한 추가 분석이 요구될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유니온파크(종합폐기물처리시설)가 위치하고 있으나, 이는 지하화 및 친환경 시설로 조성되어 지역 랜드마크로 활용되고 있으며, 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향은 크지 않은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 미사역 역세권의 제2종 근린생활시설로, 풍부한 아파트 및 오피스텔 배후수요를 기반으로 하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 높은 지역 상가 공실률과 임대차 관계 미확인 등은 투자 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권의 입지적 장점과 풍부한 배후수요.

* 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점 가능성.

* (검색 결과 상) 주변에 직접적인 혐오시설의 부정적 영향은 제한적.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원입니다. 감정가는 983,000,000원이나, 미사지구 상가 시장의 높은 공실률 추이와 본 건의 개별적인 현황 및 시장 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 최근 실거래 사례가 부족하여 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 낙찰가의 상한선은 감정가의 70% ~ 80% 수준으로 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.