나이스옥션 법원경매 성남 2025타경756 [1] 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층비-121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 ""덕풍초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층비-121호와 1층씨-109로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 알루미늄 프레임 창 등임.

이용상태

근린생활시설(지원시설)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 복합건물(업무용 및 상업용 등) 부지임.

인접 도로상태등

서측 및 북측, 남측으로 폭 약 20미터 및 40미터, 25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

근린생활시설(지원시설)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경756 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 하남시 풍산동 618에 위치한 하남테크노밸리유1센터 1층 비-121호입니다.

건물의 용도는 근린상가이며, 감정평가액은 524,000,000원입니다.

토지 면적은 8.40㎡ (약 2.54평)이며, 건물 면적은 35.40㎡ (약 10.71평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

물건은 현재 근린생활시설(지원시설)로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "덕풍초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 상가, 업무 시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 및 업무 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 서측, 북측, 남측으로 폭 약 20미터, 40미터, 25미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

건축물대장상 본 건물이 속한 하남테크노밸리 U1 CENTER는 15층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 21일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 권리들(근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/사업일자: 2024-11-25, 확정일자: 2025-02-18, 배당신고일자: 2025-04-29, 대항력: 없음.

* 임차인: 조 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입/사업일자: 2025-02-18, 확정일자: 2025-02-18, 배당신고일자: 2025-04-29, 대항력: 없음.

상기 두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 하남테크노밸리 U1 CENTER라는 복합건물 내에 위치한 근린상가(지원시설)입니다.

주변에 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 유동 인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

상가로서의 기본적인 배후 수요가 갖추어져 있으며, 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 차량 접근성이 좋고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

"덕풍초등학교"가 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모 유입이 가능성이 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 상업, 업무 시설이 발달해 있어 필요한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건명세서 참고사항에 '임대관계 등은 미상임'이라는 기재가 있으나, 명시된 임차인 외 추가 임차인이나 점유자가 있는지, 또는 임대차 계약의 세부 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

제공된 건축물표제부 요약 정보와 물건의 소재지 주소(1층) 간에 층수에 대한 불일치 가능성(JSON 상 12층)이 확인됩니다. 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규의 적용을 받으므로, 건축 또는 사업 진행 시 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 대형 상업/업무 단지 특성상 소음, 교통 혼잡 등 일반적인 도심 상권의 특성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 하남시 풍산동의 하남테크노밸리U1 CENTER 내에 위치한 근린상가로, 성장 잠재력이 높은 하남시의 입지적 이점을 가지고 있습니다.

감정가는 5억 2천 4백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적고, 임차인들도 대항력이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 건축물대장상 층수와 제공된 소재지의 층수 간 불일치 가능성, 그리고 임대관계 미상 부분에 대한 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

하남시의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대

복합 상업/업무 지구 내 위치하여 다양한 업종의 잠재 고객 확보 용이

권리관계가 명확하여 낙찰 후 신속한 명도 및 활용 가능

적정 규모의 근린상가로 소규모 사업체 운영 또는 임대 수익 창출에 유리

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 524,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정 전략을 세울 수 있습니다.

잠재적 리스크(층수 불일치 가능성 등)와 현재 임대 현황, 그리고 주변 상권 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰가가 결정되나, 본 건의 경우 입지 조건과 권리관계의 명확성을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 법률적 검토를 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.