나이스옥션 법원경매 성남 2025타경640 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 부항리 123-14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 부항리 소재 '남촌C.C, 북서측 인근에 위치하며, 주위일대 는 전,답 등 농경지, 개발중인 택지 및 임야 등이 혼재하는 농경지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지 남서측 인근으로 '부항로'가 통과하고, 취락 인근에 위치하고 있어 농경지로서 의 통행여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형 서측 하향 완경사의 전으로 휴경지(묵전) 상태임. 기호2 : 부정형 서측 하향 완경사의 전으로 휴경지(묵전) 상태임.

인접 도로상태

기호1 : 지적도상 맹지로 남측으로 폭 약 4미터 내외의 관습상의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호2 : 지적도상 맹지로 북서측으로 농로로 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(생산관리), 성장관리계획구역 (성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>' 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 기호1 (부항리 123-5) 토지에 설정된 구분지상권 개요 - 등기일자 : 2009. 03. 09 - 지상권자 : 한국전력공사 - 목 적 : 송전선의 건설과 소유 - 범 위 : 토지의 북쪽방향 송전선이 통과하는 지표면 1,497㎡의 상방 53 미터 이상 76미터 이하 공중공간 - 특 약 : 765KV선하지의 경우 전선의 바깥으로 각 3미터를 더한 범위내 에서는 건조물을 설 치할 수 없으므로 건조물의 설치를 제한한다. - 존속기간 : 송전선이 존속하는 기간까지 - 지 료 : 97,307,4000원정

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2.토지는 농지로 농지취득자격증명서 제출요함(미제출시 보증금 몰수함). 토지전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.
3. 목록1,2.토지는 지목이 '전'이나 현황 '잡종지'임. 지적도상 맹지임.
4. 목록1.토지는 지상에 송전선로가 지나선하지에 저촉되어 평가목적상 감안(잔여지포함)하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경640 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 부항리 123-5

용도: 전 (현황: 잡종지)

감정가: 1106951000원

토지면적: 3702.00㎡ (약 1119.7평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 부항리에 위치하며, 남촌 C.C 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 개발 중인 택지, 임야 등이 혼재된 농경지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 및 접근성

본 토지 남서측으로는 '부항로'가 지나고 있으며, 취락 인근에 위치하여 농경지로서의 통행 여건은 보통으로 평가됩니다. 인근 지역에는 곤지암역(경강선)이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. (곤지암역까지 차량 약 13분 소요 - 관련 자료 기반)

1.2. 3.주변 시설

* 주요 시설: 남촌 C.C가 인근에 위치합니다.

* 개발 가능성: 곤지암역세권 도시개발사업이 진행 중에 있으며, 1차 및 2차 개발이 계획되어 있습니다. 이는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다. (관련 자료 11, 15, 18)

* 주변 토지 이용: 인근에는 공장, 창고, 전, 답, 임야 등이 혼재되어 있으며, 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있는 지역입니다. (관련 자료 3, 4, 5, 6, 7)

1.2. 4.혐오시설 및 공공시설

* 폐기물 처리 시설: 곤지암읍 수양리 일원에 종합폐기물처리시설이 예정되어 있어, 해당 지역과의 거리에 따라 환경적 영향을 고려해야 할 수 있습니다. (관련 자료 21, 23)

* 장례식장: 곤지암읍 삼리 지역에 장례식장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었습니다. (관련 자료 22)

* 정신병원: 폐쇄된 곤지암 정신병원이 인근에 존재하며, '흉가 체험' 등으로 인해 지역 주민들에게 소음 및 범죄 우려를 야기한 사례가 있습니다. (관련 자료 16)

* 음식물 자원화 시설: 곤지암읍에 음식물 자원화 시설이 운영 중이며, 악취 민원 발생 사례가 있었습니다. (관련 자료 24)

1.3. 권리분석

1.3. 1.인수되는 권리

* 구분지상권: 목록1 토지(부항리 123-5)에 한국전력공사가 설정한 구분지상권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 설정 일자: 2009년 03월 09일

* 목적: 송전선로의 건설 및 소유

* 범위: 토지 북쪽 방향 송전선이 통과하는 지표면 1,497㎡의 상방 53미터 이상 76미터 이하 공중 공간

* 특약: 765KV 선하지의 경우, 전선의 바깥으로 각 3미터를 더한 범위 내에서는 건조물 설치 제한. (관련 자료 12, 13, 17)

* 존속 기간: 송전선이 존속하는 기간까지

* 지료: 97,307,4000원 (일시 지급)

1.3. 2.말소되는 권리

* 근저당권: 동서천농업협동조합 (1,170,000,000원, 2020.04.08.) - 말소기준권리

* 가압류: 파주연천축산업협동조합 (53,956,572원, 2021.07.21.)

* 임의경매: 동서천농업협동조합 (918,067,391원, 2025.02.25.)

* 압류: 광주시 (2026.05.11.)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 현재 보고서에 명시된 임차인은 없으며, 명도 대상 임차인으로 인한 명도 저항이나 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특성

본 물건은 농경지가 주를 이루는 지역에 소재하며, 인근에 남촌 C.C와 같은 레저 시설이 위치합니다. 또한, 곤지암역세권 개발사업 등이 진행되고 있어 향후 지역의 변화 가능성이 있습니다. (관련 자료 11, 15, 18)

1.4. 2.개발 잠재력

* 용도지역: 생산관리지역, 성장관리구역(일반형)으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 개발 및 건축 행위가 제한될 수 있으나, 계획적인 개발이 가능한 지역입니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

물건지 자체는 농경지이므로, 일상적인 생활 편의시설은 인근 곤지암읍 소재지를 이용해야 합니다. 곤지암읍에는 병원, 약국, 마트, 은행 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 리조트 시설: 곤지암 리조트가 인근에 위치하여 레저 및 숙박 시설 이용이 가능합니다. (관련 자료 19, 25, 27)

* 관광지: 팀업캠퍼스, 곤지암 도자공원 등 다양한 관광 및 체험 시설이 주변에 있습니다. (관련 자료 20, 26)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지 관련 규제

* 농지취득자격증명: 토지의 지목이 '전'이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 현황 불일치: 지목은 '전'이나 현황은 '잡종지'이며, 토지 전용 허가 없이 현황이 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

1.6. 2.맹지 및 도로

* 지적도상 맹지: 기호1 토지는 지적도상 맹지입니다. 다만, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 관습상의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 기호2 토지는 북서측 농로를 통해 통행 가능합니다.

1.6. 3.송전선로 구분지상권 (가장 큰 리스크)

* 영구적 토지 이용 제한: 한국전력공사의 구분지상권 설정으로 인해, 송전선로가 통과하는 상부 공중 공간(1,497㎡ 부지 상방 53~76m) 및 특약에 명시된 주변 범위(최외선에서 각 3m 추가) 내에서는 건축물 설치 등 토지 이용에 영구적인 제약이 따릅니다. 이는 토지의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다. (관련 자료 8, 10, 12, 13, 17)

* 지상권 소멸까지 존속: 송전선이 존속하는 한 구분지상권은 계속 유지됩니다.

1.6. 4.기타 규제

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가가 필요합니다.

* 개발 제한: 생산관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 토지로, 주변 개발 가능성과 곤지암역세권 개발 등 긍정적인 요소도 존재합니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 한국전력공사의 구분지상권이 토지 상공을 지나며, 특정 범위 내 건축물 설치를 제한하는 매우 큰 제약 사항이 있습니다. 또한, 지목은 '전'이나 현황은 '잡종지'이고 지적도상 맹지라는 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 고려사항이 많습니다. 종합적으로 볼 때, 현재로서는 농경지 또는 단순 토지로서의 활용에 심각한 제약이 따르므로, 투자 가치는 매우 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 송전선로 관련 규제 완화 또는 이전 가능성 (매우 낮음)

* 향후 곤지암역세권 개발의 간접적인 수혜 가능성 (제한적)

* 농업용 목적 또는 장기적인 개발 잠재력 (규제 완화 시)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,106,951,000원입니다. 그러나 토지 위에 존재하는 한국전력공사의 구분지상권은 토지 이용에 막대한 제약을 초래하며, 이로 인해 실질적인 부동산 가치가 크게 하락할 것으로 예상됩니다. 또한, 맹지, 현황 불일치, 농지 규제 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 일반적인 토지 경매와는 달리, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 송전선로 하부 및 주변 지역의 토지 시세, 인근 유사 토지의 거래 사례, 그리고 구분지상권으로 인한 가치 하락분을 면밀히 분석해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 최근 토지 거래 동향, 특히 개발 제한이 있거나 특수한 권리가 설정된 토지의 거래 사례를 추가적으로 조사해야 합니다. 잠재적 입찰자는 구분지상권으로 인한 제약 범위를 정확히 파악하고, 해당 범위에서의 토지 활용 가능성과 그에 따른 가치를 보수적으로 평가해야 합니다.

결론적으로, 현재로서는 감정가의 30%~50% 범위 또는 그 이하에서도 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 투자자의 위험 감수 수준과 향후 활용 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

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※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 전문적인 조사를 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.