나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51728 [1] 경기도 하남시 광암동 407-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 광암동 소재 하남테크노밸리(초이공업지역) 내에 위치하며 주위는
중소규모의 각종 공장이 소재하고 주변으로 임야 및 단독주택, 창고 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하고 대중교통상황은 보통
임.

형태 및 이용상태

직사각형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고평탄하며 공장 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭15미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m)(접함)<국토의 계획 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(공업지역)<공공주택 특별법>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설
보호법> , 헬기전용작전기지<군사기지 및 군사시설보호법>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)
<군사기지 및 군사시설보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(지하1층) 및 일반철골구조 슬래브 및 판넬지붕 지하1층, 지상6층 공장으로
2019.7.2자로 사용승인되었으며

철골(H Beam) : 430 x 410, 300 x 150 등
벽체 : 샌드위치판넬 마감 등 마감
내벽 : 인테리어 및 벽지, 타일, 수성페인트 등 마감(사무실, 기숙사, 주차장)
창호 : 플라스틱샤시 유리창 등 마감임.

이용상태

공장으로
지1층 : 주차장, 창고, 집수시설, 방재실, 물탱크실, 계단실 등)
1층(공장, 창고, 하역장, 주차장 등)
2-4층 : 공장(제조)
5층 : 사무실
6층 : 기숙사로 각각 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화물용승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링
클러설비(지1-4층), 씨스템에어컨(5층), 바닥코일난방설비(6층) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 본건 2-3층은 폐문으로 내부를 확인하지 못하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 건물은 지하1층, 지상6층 공장으로 지1층 및 1층은 공장, 창고, 주차장, 하역장 용도로, 2~4층은 공장(제조), 5층은 사무실, 6층은 기숙사로 각각 이용중임.
3. 본건 건물에 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화물용승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비(지1~4층), 시스템에컨(5층), 바닥코일난방설비(6층)등이 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

경기도 하남시 광암동 407-7 (신주소: 경기도 하남시 초광산단로 111 (광암동))

용도: 공장

감정가: 5,889,652,140 원

토지 면적: 569.10㎡ (약 172.16 평)

건물 면적: 2552.90㎡ (약 772.26 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 광암동 소재 하남테크노밸리(초이공업지역) 내에 위치하며, 주변은 중소규모의 각종 공장이 소재하고 있으며 임야 및 단독주택, 창고 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 15미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역

* 중로2류 (폭15m~20m)와 접함

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 공공주택지구 (공업지역)

* 비행안전제2구역 (헬기), 헬기전용작전기지

* 제한보호구역 (지원/헬기: 2km)

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 명시적으로 언급된 권리는 없습니다. 다만, '대항력있는임차인'의 존재는 별도 확인이 필요합니다.

* 말소기준 권리: 토지 등기부상으로는 2018-10-23 접수된 중소기업은행 근저당(을1)이며, 건물 등기부상으로는 2019-08-01 접수된 중소기업은행 근저당(을1)이 말소기준 권리로 보입니다. 등기부상 모든 채권 및 가압류는 말소 예정으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)티엠어플라이언스: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2021-10-01, 대항력 없음.

* 백일현: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-31, 대항력 있음.

* 윤권준: 보증금 40,000,000원, 차임 3,100,000원, 전입일자 2020-07-29, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 백일현의 보증금 120,000,000원은 권리 관계상 인수 대상이 될 수 있으므로, 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 하남테크노밸리 내는 다수의 중소규모 공장들이 밀집한 산업 지역입니다.

* 주변 환경은 공업지역이 주를 이루며, 물류 이동 및 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 대중교통은 보통 수준이나, 차량 접근성은 양호하여 물류 효율성이 기대됩니다.

1.5. 생활정보 및 건물 이용 현황

* 건물 개요: 지하 1층, 지상 6층의 철근콘크리트 및 일반철골구조 건물로, 2019년 7월 2일 사용승인되었습니다.

* 층별 이용 현황:

* 지하 1층: 주차장, 창고, 집수시설, 방재실, 물탱크실, 계단실 등으로 이용 중입니다.

* 1층: 공장, 창고, 하역장, 주차장 용도로 활용되고 있습니다.

* 2~4층: 공장 (제조) 용도로 이용 중입니다.

* 5층: 사무실로 이용 중이며, 시스템에어컨이 설치되어 있습니다.

* 6층: 기숙사로 이용 중이며, 바닥 코일 난방 설비가 되어 있습니다.

* 주요 설비: 급배수 및 위생 설비, 승강기 및 화물용 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비, 스프링클러 설비(지하 1층~4층), 시스템에어컨(5층), 바닥 코일 난방 설비(6층) 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 백일현(보증금 1억 2천만원)은 대항력이 있어, 낙찰 후에도 임차인이 권리를 주장할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가 구역: 본건 건물 2층과 3층은 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 실제 이용 상태, 하자 여부, 내부 구조 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 다수의 토지 이용 제한: 비행안전구역, 헬기 전용 작전기지, 제한보호구역 등 군사 관련 규제 사항과 배출시설 설치 제한 등 공장 운영 및 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있는 여러 제한 사항이 존재합니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있어 법률 전문가의 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 혐오시설 유무: 외부 지도 서비스 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 불가하나, 인근 토지 이용 계획상 공장 및 창고 등 산업 시설이 주를 이루고 있어 직접적인 혐오시설 입지는 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 환경 변화 가능성은 상존합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 하남시 산업단지 내에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당하는 대규모 공장 건물입니다. 넓은 토지 면적과 연면적을 갖추고 있으며, 공장, 사무실, 기숙사 등 다양한 용도로 활용 가능한 시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 다수의 채권 및 가압류가 말소되어 정리된 것으로 보이나, '대항력 있는 임차인' 백일현의 존재는 인수 부담 발생 가능성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 건물 일부(2, 3층)의 내부 확인 불가 및 다수의 토지 이용 제한 사항은 본건의 가치 평가 및 향후 활용에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인을 거친다면, 안정적인 투자 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 하남시 산업단지 내 입지로, 꾸준한 산업 활동 및 수요가 기대됩니다.

* 2019년 사용승인된 건물로 시설 노후화가 적고, 최신 설비(승강기, 시스템 에어컨 등)가 갖추어져 있습니다.

* 대규모 토지 및 건물 면적으로 향후 증축이나 용도 변경 등 다양한 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 기반 시설(도로, 교통)은 물류 및 생산 활동에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,889,652,140원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 백일현의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 건물 2-3층의 내부 확인 불가, 다수의 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통한 실사 확인 및 법률 전문가의 권리 분석 재검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.