나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51622 [1] 경기도 광주시 능평동 259-6 베아누빌 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타(경사)지붕 지상4층 다세대주택 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2013.12.09)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) : 계획관리지역 , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 능평동 259-6번지에 소재한 베아누빌 비동 3층 302호 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경51622 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

건물의 사용승인일은 2013년 12월 9일입니다.

감정가는 210,000,000원이며, 토지면적은 65.62㎡ (약 19.85평), 건물면적은 59.59㎡ (약 18.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

도로상태

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

주변 시설

일반적인 주거 지역의 편의시설 및 능평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다. 일반적인 검색 결과 상, 본 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 10일자 주식회사대정 근저당권 (을5)이며, 금액은 24,000,000원입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 이영규 (이 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 22일

* 확정일자: 2020년 8월 13일

* 배당신고일자: 2025년 4월 21일

* 대항력: 있음

주의사항

임차인 이영규는 대항력이 있으나, 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 법원 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 법원 매각물건명세서 및 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

등기부 요약

말소기준권리(근저당) 이후 설정된 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 132,597,507원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 능평동 지역은 주로 주거용 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

인근에 능평초등학교가 있어 교육 수요가 있는 지역입니다.

주변에는 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

상업 시설은 자체적인 지역 상권을 형성하고 있으며, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설

본건에서 도보로 통학 가능한 거리에 능평초등학교가 있어 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 적합합니다.

교통

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

편의시설

단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재

임차인 이영규가 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

복잡한 권리관계

다수의 압류, 가압류, 근저당 등이 설정되어 있어 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.

매각물건명세서 상 특이사항

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 기재되어 있으나, 해당 권리가 실제로 존재하는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (제공된 등기부 요약에는 지상권이 명시되어 있지 않습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 능평초등학교와 인접하여 주거 환경이 비교적 우수합니다. 건물 준공 후 10년이 경과하여 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명도 및 잔금 처리 과정에서 주의 깊은 접근이 필요합니다.

다수의 채권자들에 의한 강제경매 및 관련 권리들이 등기되어 있어 권리관계가 복잡하나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 가치

초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 뒷받침되는 지역으로, 안정적인 임대 수익이나 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력

성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 잠재적으로 가지고 있습니다.

시세 대비 경쟁력 확보

감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 만큼, 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하여 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 포레스빌(103동, 2013년식, 53.84㎡): 1억 6,000만원

* 두루미인3차(바동, 2012년식, 59.96㎡): 1억 6,400만원

* 필하우스(2019년식, 52.3㎡): 2억 4,700만원 (연식이 짧고 신축급으로 시세가 높음)

본건의 건물면적은 59.59㎡ (약 18.03평)으로, 두루미인3차(59.96㎡)와 유사하며 포레스빌(53.84㎡)보다 약간 넓습니다. 건물 연식도 2013년으로 포레스빌과 동일합니다.

이들 정보를 종합해 볼 때, 본건의 적정 시세는 약 1억 7,000만원에서 1억 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가(2억 1,000만원)는 이러한 추정 시세보다 약 16%~24% 높게 책정되어 있습니다.

입찰가 고려사항

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 명시되어 있으나, 배당 여부 및 명도 관련 불확실성을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮아, 시세 수준 이하로 입찰가를 낮추는 것이 합리적입니다.

* 명도 용이성 및 기타 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가

주변 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다 낮게 책정하는 것이 바람직합니다.

최근 매매가 수준인 1억 6,000만원을 기준으로, 명도 및 기타 비용을 감안하여 약 5%~10% 가량 추가 하락한 가격대를 고려할 수 있습니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 1억 5,000만원 (150,000,000원)에서 1억 6,000만원 (160,000,000원) 사이로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

특히, 1억 5,000만원 수준에서 입찰을 고려하되, 임차인 명도 및 최종 배당 상황을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.