나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51825 [1] 경기도 광주시 능평동 381-10 펠리스빌 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '광명초등학교' 동측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 운행노선 및 배차정보 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2016.11.15.)
- 외 벽 : 치장벽돌붙임 마감 등,
- 내 벽 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 장은영)로부터 2026.5.4.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51825 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 381-10 펠리스빌 102동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 241,000,000원

토지 면적: 69.38㎡ (약 20.99평)

건물 면적: 61.16㎡ (약 18.50평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2016년 11월 15일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, '광명초등학교'에서 동측으로 가까운 거리에 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 운행 노선 및 배차 정보를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 해당 지역은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 03월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을9) 등기입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 장은영)

* 보증금: 253,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 04일

* 확정일자: 2021년 11월 24일

* 배당신고일자: 2024년 01월 23일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. (본 물건의 특이사항 및 주의사항 참조)

* 등기부 요약 (주요 내용)

* 소유권 이전: 김명호 (2018-02-09), 최재선 (2022-01-25)

* 주택임차권: 장은영 (2024-01-23 등기 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-20, 말소기준권리)

* 인수되는 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (제공된 정보 기준)

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대에 위치하여 일상적인 상업시설 이용이 가능합니다. 주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보들을 검토한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 거래가 1억 6천만원에서 2억 4천 7백만원 범위에서 이루어졌습니다. 감정가는 2억 4천 1백만원으로, 최신 거래 사례 중 신축 연도 및 층수 차이를 고려할 때 시장가와 유사하거나 다소 높게 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: '광명초등학교'가 동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관련: 현재 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 다만, 주택도시보증공사(양도 전 임차인 장은영)로부터 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되어, 임차인으로 인한 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 조건에 대한 확인은 필요합니다.

* 환경 관련: 제공된 정보 상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 해당 지역은 계획관리, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 4천 1백만원입니다. 주변에 초등학교 및 근린생활시설이 있어 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리분석 상 특이사항으로는 선순위 임차권 존재가 있으나, 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하여 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 감정가는 시장가 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 확약서로 인한 권리 인수 리스크 해소.

* 신축 연도가 비교적 최근(2016년)이며, 광명초등학교 인근 입지.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 경우 시세 차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. 특히, 낙찰가율 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 본 물건의 감정가는 241,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.