나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51745 [1] 경기도 광주시 문형동 437 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '문형교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2011년 01월 11일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(근린형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

등기사항증명서상 '동'표시가 없으나, 현황(건물외벽)은 106동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경51745 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형동 437 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 면적 정보

토지면적: 86.31㎡ (약 26.11평)

토지지분: 86.315㎡ (약 26.11평)

건물면적: 80.29㎡ (약 24.29평)

건물지분: 80.29㎡ (약 24.29평)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2011년 01월 11일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 4층 건물 내 4층 402호

외벽: 치장벽돌 마감

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 다세대주택

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리구역(근린형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.5. 공부와의 차이

해당사항 없음.

1.6. 기타 참고사항

임대관계: 미상.

주의사항: 등기사항증명서상 '동' 표시가 없으나, 현황(건물외벽)은 106동으로 표시되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '문형교차로' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경 외에 다양한 용도의 시설들이 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (2021년 12월 08일, 채권최고액 135,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 대항력 있는 임차인 이예지 씨가 존재하며, 해당 임차권(을8 주택임차권)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 이예지

* 보증금: 185,000,000원

* 전입일자: 2021년 06월 29일

* 확정일자: 2021년 05월 31일

* 대항력: 있음

3.3. 임차인 분석

* 이예지 씨는 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2023년 08월 30일이며, 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 320,000,000원 수준으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 주를 이루는 주거 지역에 속하지만, 주변에 근린생활시설, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 상업 및 산업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 따라서 순수 주거 상권이라기보다는 다소 복합적인 특성을 지니고 있습니다. 지역 내 소비력은 주변의 개발 정도에 따라 달라질 수 있으나, 대규모 상업 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 편의 및 교육시설

주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 단, 종합적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 투자를 고려하기 전에 반드시 확인하고 반영해야 합니다.

6.2. 주변 환경

소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역 특성상, 소음, 먼지, 악취 등 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 요인이 존재할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등 여러 개발 및 이용 제한 규제가 적용되는 지역에 속해 있어, 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 등기사항증명서상 '동' 표시 오류

등기부등본상 '동' 표시가 누락되었으나, 실제 건물 외벽에는 106동으로 표시되어 있는 점은 행정적 혼란이나 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원이 인수될 가능성이 있어 권리 분석이 복잡하고 높은 위험 부담을 안고 있습니다. 감정가는 198,000,000원이지만, 임차 보증금 인수분을 고려할 경우 실질적인 매수인의 총 투자 비용은 상당한 금액이 될 수 있습니다. 주변 지역의 복합적인 용도 및 개발 규제 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 리스크를 상쇄할 만큼의 시세 차익을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 투자를 고려하신다면, 임차인과의 협상 가능성, 보증금 배당 가능성 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 인수되는 보증금만큼 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 총 투자 비용이 시세보다 낮아야 함)

* 건축 연도가 2011년으로 비교적 최신 건물에 속하므로, 수리 등 초기 투자 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 정확한 권리 분석과 임차인과의 협상, 배당 예측 등을 통해 잠재적 수익률을 산출할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 198,000,000원

건물 전용면적: 80.29㎡ (약 24.29평)

주변 시세 분석:

* 문형낙원타운하우스(14동) (2013년 건축, 74.3㎡): 2026년 5월 매매가 171,000,000원.

* 낙원타운하우스(4,5동) (2013년 건축, 58.14㎡): 2026년 5월 매매가 168,000,000원.

가장 유사한 조건의 '문형낙원타운하우스'(2013년식, 74.3㎡)가 171,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 170,000,000원 내외로 추정됩니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 보증금 인수분을 감안하여 순수 물건의 가치에 해당하는 금액으로 산정합니다.

순수 물건 가치 = 감정가 - 인수 보증금

순수 물건 가치 = 198,000,000원 - 185,000,000원 = 13,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 13,000,000원입니다.

총 예상 투자 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

총 예상 투자 비용 = 13,000,000원 + 185,000,000원 = 198,000,000원

이 총 투자 비용은 주변 시세(약 171,000,000원)보다 높으므로, 본 물건의 인수는 금전적으로 매우 어려운 상황임을 유의해야 합니다. 이는 보증금 전액 인수 시, 시세보다 높은 비용으로 물건을 취득하게 되기 때문입니다.

예상 입찰가: 13,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.