나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51775 [1] 경기도 광주시 태전동 502-50 2층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 '태전초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물
'통칭 에디스빌' 제2층 제302호)으로서 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 창고 등이
소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제302호로서,
사용승인일자: 2010.11.08
외벽: 치장벽돌쌓기 및 화강석 붙임 마감 등.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.
(※후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(가) 소재 토지는 남측 하향 완경사, 세장형의 일단의 토지로서, 공동주택(연립
주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호(가) 소재 토지는 북측, 남측 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
기호(1), (2), (3)
계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

부동산등기사항증명서상 부동산 표시는 건물명이 등재되어 있지 않으나 현황조사상 '에디스빌 203동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 성남지원 2025타경51775 (1)

소재지: 경기도 광주시 태전동 502-50 2층302호

건물명: (현황 조사상 '에디스빌 203동'으로 추정)

용도: 연립주택

사용승인일자: 2010년 11월 08일

총 층수: 4층 중 2층

토지 면적: 50.10㎡ (약 15.16평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

감정가: 170,000,000원

매각 조건: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 태전동에 소재한 연립주택으로, 태전초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.1. 1. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

주요 권리 내역:

* 말소기준권리: 을10 (근저당권, 2023.07.21. 접수, 111,000,000원). 이보다 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정상률

* 보증금: 205,000,000원

* 전입일자: 2022년 03월 02일

* 확정일자: 2022년 01월 21일

* 대항력: 있음. 해당 임차인은 매각 후에도 대항력이 있어, 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기사항증명서상 주요 권리:

* 을11: 주택임차권 (정상률, 205,000,000원, 말소: 인수). 이는 위 임차인 현황과 일치하며, 매수인이 인수해야 할 금액이 있음을 명확히 합니다.

* 기타 소유권 이전, 압류, 강제경매 개시 결정 등기 등은 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 316,000,000원

3. 상권분석

본건은 순수 주거 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

주변은 주거 단지가 형성되어 있으며, 태전동 일대의 개발 상황에 따라 향후 상권 변화가 있을 수 있습니다.

주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않으나, 일부 지역이 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 관련 시설 입지 가능성은 존재합니다.

4. 생활정보

본건은 연립주택으로서 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

2010년 11월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 태전초등학교, 태전중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(정상률)의 보증금 205,000,000원 인수 가능성입니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 부동산등기사항증명서상 건물명이 등재되어 있지 않고, 현황조사상 '에디스빌 203동'으로만 표시되어 있어 추후 건물명과 관련된 행정 절차나 관리에 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 2010년식 건물로 주변 신축 건물들에 비해 건축 연식이 오래되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리관계 하자를 안고 있습니다. 따라서 낙찰 후 인수하게 될 보증금 총액을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현황 조사상 건물명 추정, 등기부상 건물명 미등재 등은 추가 확인이 필요한 사항입니다.

다만, 주거 지역 내 입지로 기본적인 주거 가치는 갖추고 있으며, 교통 및 교육 환경도 양호한 편입니다.

7. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액 확정이 투자 결정의 핵심입니다. 배당 순위상 임차인의 보증금 전액 변제가 어렵다고 판단될 경우, 매수인의 실질적인 총 투입 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

* 본건의 감정가(170,000,000원)와 인수 보증금(205,000,000원)을 고려할 때, 순수 자산 가치 대비 인수해야 할 채무 부담이 높은 편입니다.

* 주변 유사 면적의 최근 매매 사례를 참고하여, 인수 부담을 제외한 실질적인 자산 가치를 평가하고, 이에 기반한 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 2026년 5월 기준으로 130,000,000원부터 260,000,000원까지 거래되었습니다. 본건은 건축 연식이 2010년으로 주변 시세의 건축 연식(2011년~2017년)보다 오래되었음을 감안해야 합니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 정상률의 보증금 205,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 것입니다. 따라서 예상 입찰가는 이 인수 보증금을 제외한 순수 자산 가치를 반영하여 산정해야 합니다.

주변 시세 및 본건의 건축 연식을 고려한 적정 자산 가치를 보수적으로 180,000,000원으로 추정하고, 여기에 205,000,000원의 인수 보증금을 합하면 총 투입 예상 비용은 385,000,000원이 됩니다. 이는 가장 최근의 고가 거래(260,000,000원)보다 높은 수준이므로, 본건의 입찰은 매우 신중해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 (인수 보증금 205,000,000원 별도)

총 예상 투입 비용: 130,000,000원 (입찰가) + 205,000,000원 (인수 보증금) = 335,000,000원.

이는 주변 시세 최고가(260,000,000원)보다 높은 총 투입 비용이므로, 실질적인 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 확신이 있을 경우에만 접근하는 것이 좋습니다. 본 건은 권리관계 분석 및 실사 확인이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.