나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1001 [1] 경기도 하남시 학암동 647-3 경서타워2 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 ""하남위례파출소"" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위에는 본건 유사 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하며 상업지로의 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 소재하고 약 1Km 거리 내에
지하철5호선 ""마천역""이 소재하며, 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 지하3층 건물 내 제5층 제501호 및 제502호로서,
(2021.09.14. 사용승인)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
바닥 : 비닐계타일 마감
창호 : 페어글라스 샷시 창호임.

이용상태

501호 및 502호를 벽체없이 일체로 근린생활시설(체육도장)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 냉난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 스프링쿨러, 지하주차장 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 상업용 건부지 상태임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(위례지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요[위례숲초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 501호 및 502호를 벽체없이 일체로 근린생활시설(체육도장)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 하남시 학암동 647-3번지에 위치한 경서타워2 건물 내 5층 501호입니다. 신주소는 경기도 하남시 위례학암로14번길 31입니다. 건물은 2021년 9월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 7층, 지하 3층 건물입니다.

1.2. 토지 및 건물 면적

* 토지 면적: 45.85㎡ (약 13.87평)

* 건물 면적: 137.86㎡ (약 41.70평)

1.3. 매각 및 경매 정보

* 감정가: 886,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농협 (정확한 명칭은 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.4. 감정평가 요약

* 주위 환경: 하남위례파출소 북동측 인근에 위치하며, 유사 근린생활시설 및 아파트단지가 소재합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 바닥은 비닐계타일, 창호는 페어글라스 샷시로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 501호와 502호가 벽체 없이 일체로 근린생활시설(체육도장)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 승강기, 냉난방, 화재탐지 및 소화, 스프링클러, 지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지 현황: 2필 일단의 가장형 토지로서 상업용 건부지 상태입니다.

2. 입지조건

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4. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동, 하남위례파출소 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 유사한 근린생활시설과 아파트 단지들이 분포하여 일반적인 상업지로서의 입지 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 접근: 차량의 출입이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 약 1km 거리에 지하철 5호선 마천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 현황: 본건은 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역: 위례지구

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(위례숲초등학교), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

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5. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 등기부상 모든 근저당권 및 압류, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정으로 확인됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

* 말소기준권리: 2021년 11월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 854,040,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

3.4. 인수되는 권리

본 건은 법원 매각으로 인해 상기 임차인 안 의 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다. 현재 파악된 임차인 안 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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6. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 상업지구로, 주변에 유사한 상업시설이 다수 분포하고 있습니다. 이는 유동인구 및 잠재 고객 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 상업지 입지 환경

하남시 학암동 일대는 위례지구 개발과 함께 상업 기능이 활성화되고 있는 지역입니다. 본 건물은 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성 또한 갖추고 있어 상업시설로서의 기본적인 입지 조건을 충족합니다.

5. 생활정보

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7. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물인 경서타워2는 최신식 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 주요 설비로는 위생 및 급배수 시설, 효율적인 승강기 시스템, 냉난방 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 스프링클러 시스템, 그리고 편리한 지하주차장 등이 완비되어 있어 건물 이용자들의 편의를 높입니다.

5.2. 주변 편의시설 및 주거환경

주변에는 하남위례파출소가 인접해 있어 치안이 상대적으로 안정적이며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적인 소비층이 풍부합니다. 또한, 지하철 5호선 마천역이 약 1km 거리에 위치하고 있어 서울 도심으로의 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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8. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황 관련 특이사항

본 건은 501호와 502호가 벽체 없이 일체로 사용되고 있으며, 현재 '체육도장'으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 임차인 확보 시 고려해야 할 사항이며, 관련 법규 및 건축물대장상의 용도와 일치하는지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구) 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례), 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설이나 민원 유발 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 임차인 관련 (대항력 등)

현재 등기부상 파악된 임차인 안 은 전입일자(사업일자)는 2023년 4월 27일이나, 확정일자 및 배당신고가 없어 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으므로, 현재로서는 인수되는 보증금 관련 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

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9. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 학암동에 위치한 경서타워2 건물 내 근린상가로, 501호와 502호가 통합되어 체육도장으로 사용되고 있습니다. 감정가는 8억 8천 6백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 입지적으로는 위례지구 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있으며, 교통 및 도로 접근성도 양호한 편입니다. 건물 내부에는 필수적인 편의 설비가 잘 갖추어져 있으며, 주변 상업 및 주거 환경도 안정적입니다.

권리관계상 인수되는 특별한 부담은 없어 보이나, 501호와 502호의 통합 사용 및 용도, 그리고 다양한 토지이용 제한 사항에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없는 상황입니다.

10. 투자 포인트

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12. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 위례지구 내에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 통합 상가 공간: 501호와 502호가 통합되어 있어 비교적 넓은 면적의 상가 공간을 활용할 수 있습니다. (체육도장 용도로 활용 중)

* 양호한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접해 있습니다.

* 권리관계 안정성: 현재 등기부상 말소 예정인 권리가 다수이며, 인수되는 보증금 부담이 없는 점은 투자 리스크를 낮추는 요소입니다.

11. 예상 입찰가

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13. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 886,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 현황, 법적 제한 사항, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 등기부채권 총액이 감정가와 유사한 수준이므로, 낙찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 부동산 시장 동향과 유사 물건의 최근 거래 사례에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.