나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51665 [1] 경기도 광주시 양벌동 415-11 로즈빌 비동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 물건까지의 차량출입이 가능하며, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제비동 제지1층 제비01호 로서,
외벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인트칠 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방(도시가스) 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재하는 건물 기준 북서측으로 노폭 약 5미터 내외 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

양벌동 415-11 :계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경51665 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 415-11 로즈빌 비동 지1층비01호 (신주소: 경기도 광주시 마루들길 163-12)

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 토지 이용

토지면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

토지 지분: 75.00㎡

건물면적 (전용면적): 87.12㎡ (약 26.35평)

건물 지분: 87.12㎡

토지 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 비동 지1층 비01호

건축년도: 2010년 4월 6일

주요 구조: 철근콘크리트구조

외벽: 벽돌붙임 및 몰탈위 페인트칠 마감 등

창호: 샷시 창호 등

기본 설비: 기본적인 급배수, 위생, 난방(도시가스) 설비 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌초등학교' 서측 인근에 위치함.

부근은 다세대주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 주택지대임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건 물건까지 차량 출입이 가능함.

동측 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 제반 대중교통 상황은 불편한 편임.

본건 소재 건물 기준 북서측으로 노폭 약 5미터 내외 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2024년 4월 2일 신용보증기금의 가압류 (수원지방법원 2024카단503148)

이후의 권리들은 경매로 인해 말소될 예정임.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 유

전입/사업일자: 2022년 11월 16일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의 깊은 확인이 필요함.

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 )

전입/사업일자: 2022년 11월 16일

확정일자: 2022년 10월 26일

배당신고일자: 2025년 3월 19일

대항력: 있음

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 관련 개요 정보는 없음)

말소 기준 권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(유 , 한 )의 보증금은 낙찰자가 인수해야 함.

총 인수 보증금: 130,000,000원 (유 의 보증금 0원 포함)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 현황

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 라움빌리지 (2020년 건축, 전용 72.93㎡): 300,000,000원

* 중앙리버타운 (2010년 건축, 전용 64.68㎡): 155,000,000원

* 대우네오빌 (2013년 건축, 전용 53.55㎡): 152,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 87.12㎡로, 비교 대상 물건 중 가장 면적이 넓음.

건축년도(2010년)는 중앙리버타운, 대우네오빌과 유사한 편임.

최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 가격대를 고려할 때, 본건의 순수 시장 가치는 대략 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이로 추정해 볼 수 있음.

하지만, 본건은 1억 3천만원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 투자 가치는 이러한 인수 금액을 고려하여 산정해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

주변에 양벌초등학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준임.

주거 밀집 지역에 속하나, 상업시설 등 편의시설 접근성은 다소 떨어지는 편으로 보임.

5.2. 기타 생활 정보

본건은 도시가스 난방이 가능한 다세대주택임.

주변에 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역 특성을 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

대항력 있는 임차인 130,000,000원의 보증금을 인수해야 함.

특히, 보증금이 0원으로 명시된 유 임차인의 경우, 실제 보증금 유무 및 대항력 판단에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 환경적 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 지역 전반에 환경 규제 및 개발 제약 가능성이 존재함.

6.3. 기타 리스크

대중교통 여건이 다소 불편한 편임.

주변에 농경지 및 소규모 공장이 혼재하여 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천만원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 크며, 이는 현재 주변 시세 대비 실질적인 투자 가치를 현저히 낮추는 요인입니다. 또한, 지역의 다양한 환경 및 개발 관련 규제는 장기적인 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

현재 제시된 감정가 및 인수 보증금 규모를 고려할 때, 일반적인 투자 관점에서는 진입이 매우 신중해야 하는 물건입니다. 그럼에도 불구하고, 만약 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면, 넓은 전용면적을 활용한 장점이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 130,000,000원을 제외한 순수 낙찰 가능 금액으로 산정합니다.

최근 시세 분석 결과, 본 건의 총 투자 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 2억 원을 초과하지 않는 수준에서 고려할 때, 예상 낙찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

이는 추가 유찰을 고려한 보수적인 예상이며, 실제 입찰가는 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 감정가(208,000,000원) 대비 60% ~ 70% 수준에서 유찰 가능성이 높으며, 이 경우 124,800,000원 ~ 145,600,000원까지의 금액이 첫 번째 입찰가가 될 수 있습니다. 그러나 해당 금액으로 낙찰 시 총 지불액이 시세를 초과하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.