나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55421 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는
주택 및 상가혼용지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바,
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내, 제4층 제403호로서
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

기호(가)는 다세대주택(거실, 주방, 방3 등)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비,
승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역,
도시교통정비지역, 과밀억제권역

공부와의 차이

---.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 사항 : ---

물건 비고

2026.5.26.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55421 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 32.96㎡ (약 9.97평)

토지지분: 32.96㎡ (약 9.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 37.69㎡ (약 11.39평)

건물지분: 37.69㎡ (약 11.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년 (2020년 9월 사용승인)

건물명: 연무베르디움

2. 입지조건

주변 환경: 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 제반 교통 상황은 보통임.

인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

말소기준권리: 포천세무서장 압류 (2022.01.28.)

선순위 권리: 기록상 선순위 권리는 존재하지 않음.

임차인 현황:

주택도시보증공사(신원률)

보증금: 218,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.12.07.

확정일자: 2020.11.09.

대항력: 없음

비고: 2026.5.26.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨.

총 말소 대상 권리: 등기부등본 상 기록된 채권액 합계 218,000,000원 (압류, 강제경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 임차권 등기(을4) 또한 말소 예정임.

인수되는 권리: 없음. 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 채권은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

본 물건은 창용중학교 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속해 있으며, 안정적인 주거 환경이 형성되어 있음.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 비교적 용이하여 주거지로서의 입지 조건은 무난한 편임.

5. 생활정보

주변 교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

교육 시설: 창용중학교, 영통초등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

편의 시설: 단지 인근에 편의점 및 소규모 상가 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 이용이 가능함.

혐오 시설: 현재 파악된 바로는 대상 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 확약서: HUG가 임차보증금에 대한 대항력 및 매수인에 대한 잔존 채권 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 판단되나, HUG의 확약서 내용이 경매 절차에서 정확히 반영되어 말소되는지 최종 확인이 필요함.

건축물 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 주변 시세 및 향후 시장 변동성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 신축(2020년) 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서의 권리를 포기하고 매수인이 보증금을 인수하지 않도록 하는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이로 인해 권리 분석 상 매수인이 부담할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, HUG의 확약서 내용이 경매 절차에서 명확히 이행되어 말소되는지 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)임에도 불구하고, 권리 분석 상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단되어 실질적인 투자 비용 절감 효과를 기대할 수 있음.

주거지로서의 기본적인 입지 조건 및 교통 여건이 양호함.

HUG의 확약서 제출로 인한 권리관계의 명확성 증대.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 물건의 전용면적(37.69㎡)과 건축년도(2020년)를 고려할 때, 감정가는 현재 시장 상황을 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.

특히, HUG 관련 임차보증금 부담이 없는 점은 매력적인 투자 요소입니다.

따라서, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

(주의: 이는 시세 및 권리분석을 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 변동 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.