나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55376 [1] 경기도 오산시 원동 787-18 주건축물 1동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""원동사거리""북서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔,
근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있는 상업지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

대상빌딩까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 무난
함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 6층 601호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 주차장설비 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행
안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.5.7.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55376 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 787-18 주건축물 1동 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

건물면적: 50.98㎡ (약 15.42평) - 공급면적으로 추정되며, 전용면적은 별도 확인 필요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG)

1.2. 감정평가 요약

본 건은 경기도 오산시 원동 소재 "원동사거리" 북서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 형성된 상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난합니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 601호로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 엘리베이터, 소방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 평탄한 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역 등에 속하며, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등 일부 제한사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 경기도 오산시 원동, "원동사거리" 인근의 상업지대에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 대상 건물까지 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 주건축물 제1동으로, 철근콘크리트 구조의 7층 건물입니다. 해당 물건은 6층에 위치한 601호 오피스텔입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내부 마감은 벽지, 타일 등입니다. 토지는 평탄한 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭8m미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 원인

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산 강제경매 사건입니다.

3.2. 권리관계 요약

말소기준권리인 근저당권(황희수, 2021-11-24)보다 후순위인 압류, 가압류, 강제경매 등기 및 주택임차권 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이소라)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-27

* 확정일자: 2021-10-07 (등기부상 확정일자는 2021-11-04로 확인됨)

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건의 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 확인됩니다.

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며, 인수해야 할 부담은 없습니다. 특히, 2026년 5월 7일 자로 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따르면, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였으므로, 낙찰자는 임차인 관련 보증금 부담을 지지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업지대 특성

"원동사거리" 인근의 상업지대는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 잠재 수요 분석

오피스텔, 근린생활시설 등의 복합 상권으로, 지역 내 상주 인구 및 유동 인구를 바탕으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

본 물건지 주변에 상업지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

오산 제1하수종말처리장은 과거 악취 문제로 민원이 있었으나, 현재는 복개 공사를 마치고 반려동물 테마파크로 조성되어 시민 친화적인 공간으로 탈바꿈하였습니다. 따라서 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 일부 지역의 생활폐기물 처리 관련 문제로 인해 간헐적인 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크 (HUG 확약서 분석)

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 이는 낙찰자에게 매우 긍정적인 요인이지만, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부는 최종적으로 법원의 판단을 거쳐야 합니다.

6.2. 지역 제한사항

토지이용계획상 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등에 포함되어 향후 지역 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동의 상업지대에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 이는 권리 분석상 매우 안전하며, 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 감정가는 182,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없어 매우 안전한 투자 물건입니다.

* 상업지대에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성이 양호하여 실거주 및 투자용으로 모두 적합합니다.

* 오산 제1하수종말처리장이 반려동물 테마파크로 재탄생하여 주거 환경이 개선되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 182,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사를 통해, 비슷한 규모의 물건이 3.4억 원 수준으로 거래된 사례가 있으나, 이는 본 건의 공급면적(50.98㎡) 대비 면적(80㎡)이 더 큰 점을 고려해야 합니다. 본 건과 유사한 면적대의 오피스텔은 3천만 원대에서 3천만 원대 후반으로 형성된 매물도 확인됩니다. 그러나 해당 주소지(787-18)에 대한 직접적인 실거래가는 확인되지 않았습니다.

현재 감정가 182,000,000원을 기준으로, 보증금 인수 부담이 없는 점과 향후 임대 수요를 고려할 때, 감정가 근방 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 보수적으로 감정가 수준인 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.