나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55468 [1] 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 898 양지포레스토리 115동 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남곡리 소재 ""남곡2리복지회관"" 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 물류센터 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 지1층/지상4층 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2019.02.18)

외벽 : 몰탈 위 페인핑 및 일부 판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등으로 탐문조사됨.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

단지형연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 단지형연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건에 대한 현장조사시 폐문 부재로 인하여 귀 제시목록 및 건축물현황도 등을 종합 참작하였으니 참고 바라며, 응찰시 내부 및 이용관리상태 등을 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55468 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 898 양지포레스토리 115동 201호

용도: 연립주택

감정가: 333,000,000원

토지면적: 166.67㎡ (약 50.41평)

토지지분: 166.674㎡ (약 50.41평)

건물면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

건물지분: 84.5541㎡ (약 25.58평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남곡리 소재 "남곡2리복지회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 물류센터 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수

말소기준권리: 을3 근저당권 (한국주택금융공사, 접수일자: 2023-06-02)

본 건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 낙찰로 인해 말소기준권리를 포함한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않음.

3.2. 등기부채권 총액 및 권리 현황

등기부 채권 총액: 605,487,791원

등기부상 다수의 압류 및 가압류(박정숙, 현대카드, 신한카드, 주식회사우리카드, 영월세무서장, 충주세무서장, 국민건강보험공단 등)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보는 인근 지역의 다세대 주택 실거래 사례임.

* 2026년 7월 17일 거래: 전용면적 46.12㎡ (약 13.9평) / 15,994만원 (약 1.6억원)

* 2026년 7월 27일 거래: 전용면적 37.26㎡ (약 11.3평) / 13,750만원 (약 1.37억원)

* 2026년 7월 16일 거래: 전용면적 68.656㎡ (약 20.8평) / 18,300만원 (약 1.83억원)

이 사례들을 바탕으로 평당 가격은 약 880만원에서 1,217만원 수준으로 파악됨.

4.2. 감정가 대비 시세 진단

본건 물건은 연립주택으로, 제공된 실거래가 정보의 다세대 주택과는 주거 형태 및 가치 평가에서 차이가 있을 수 있음.

본건의 감정가는 333,000,000원으로, 이는 전용면적 기준 평당 약 1,300만원 수준에 해당함 (84.55㎡ / 333,000,000원).

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 본건은 2019년 사용승인된 신축급 연립주택이며 상당한 면적의 토지 지분을 포함하고 있다는 점에서 감정가 수준이 합리적일 가능성도 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 지1층/지상4층 내 제2층 제201호

사용승인일: 2019년 2월 18일

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 판넬 붙임 마감 등.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.

창호: 섀시창호.

이용상태: 단지형 연립주택으로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 지역 지구 및 토지 이용계획

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재함. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등이 포함됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

총 채권액이 6억원을 초과하며, 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있어 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있음.

6.2. 물건 상태 및 이용 관련 리스크

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 및 이용 관리 상태를 정확히 확인하기 어려웠음. 실제 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 함. 임대 관계가 미상이라 실제 점유 관계 확인이 필요함.

6.3. 법규 및 제한 관련 리스크

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다수의 공법상 제한사항이 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 감정가와 실거래가 차이

제공된 인근 다세대 주택 실거래가와 본건의 감정가 사이에 상당한 차이가 존재함. 이는 본건의 연립주택이라는 특성, 신축 연도(2019년), 넓은 토지 지분 등이 반영된 결과일 수 있으나, 실제 시장 가치는 추가적인 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면에 위치한 신축급 연립주택으로, 비교적 최근에 사용승인이 완료되었으며 단지형으로 조성되어 있음. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 총 채권액이 높고 다수의 권리자들이 존재하여 경매 진행 과정에 변수가 있을 수 있음. 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 상태 파악이 제한적이었으며, 임대 관계 또한 미상으로 추가 확인이 필수적임. 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재함.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연도(2019년)에 사용승인된 신축급 연립주택임.

* 단지형 연립주택으로 쾌적한 주거 환경이 예상됨.

* 넓은 토지 지분을 포함하고 있어 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있음.

* 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 333,000,000원임. 제공된 주변 다세대 주택 실거래가 기준으로는 평당 가격이 낮게 형성된 사례가 있으나, 본건은 연립주택으로 신축 연도 및 토지 지분을 고려할 때 감정가가 적정할 수 있음.

다만, 여러 권리자가 존재하고 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 약 283,000,000원 ~ 299,700,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.