나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1093 [1] 경기도 용인시 기흥구 보정동 1177 연원마을삼성명가타운아파트 105동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 ""이마트트레이더스"" 동측 인근에 소재하는 구분건물(연원마을삼성명가타운아파트 105동 3층 302호)로서, 부근은 본건과 유사한 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 물류센터 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근성은 무난시되며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 지상15층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(내부확인불가로 통상적인 아파트 세대내부 내벽을 표기함),
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

아파트 개별세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 보일러난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북서측 하향의 유사 사다리형 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 5차선 내외의 아스팔트 포장도로로 진ㆍ출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

---.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1093 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보정동 1177 연원마을삼성명가타운아파트 105동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 1,000,000,000원 (10억원)

토지면적: 88.53㎡ (약 26.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 124.92㎡ (약 37.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 "이마트트레이더스" 동측 인근에 위치하며, 유사 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 물류센터 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근성은 무난하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 왕복 5차선 내외의 아스팔트 포장도로로 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: "이마트트레이더스"가 인접해 있어 쇼핑 편의성이 높으며, 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 환경으로 양호합니다. 물류센터가 인접해 있으나, 소음이나 교통량 증가 등 부정적인 영향은 본건 위치 및 도로 접근성을 고려할 때 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 01월 08일 접수된 주식회사 케이비국민카드 가압류(금 6,096,011원)입니다. 이보다 늦게 접수된 모든 권리(을구 3번 전세권 제외)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 전세권 설정 (장 : 320,000,000원, 2019년 03월 26일 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 낙찰자는 이 전세금 3억 2천만원을 추가로 부담해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이 : 전입일자 2019-10-16, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 명도 시 주의가 필요합니다. 정확한 인수 금액이나 명도 조건은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 장 : 보증금 320,000,000원, 차임 0원. 대항력이 없습니다. 다만, 등기부등본 상 을구 3번 전세권 설정으로 3억 2천만원이 인수되는 권리가 존재하며, 이는 본 임차인과 동일인으로 추정됩니다. (등기부상 '인수'로 명시)

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인 기준)

* 등기부채권 총액: 374,293,091원

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 분포하는 주거지역 상권에 해당합니다. "이마트트레이더스"와 같은 대형 유통시설이 인접하여 유동인구가 많고, 소비 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 박공지붕, 지상 15층 건물 중 3층 302호입니다.

* 이용상태: 아파트로 개별 세대 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 보일러 난방, 옥내 소화전 및 화재 탐지 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 정보: 연원마을삼성명가타운은 2002년 12월에 사용승인되었으며, 총 11개 동, 424세대로 구성되어 있습니다. 지하주차장을 포함 총 109대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 주변 편의시설: "이마트트레이더스"가 인접하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다. 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 교육 및 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 내용은 확인되지 않습니다. "물류센터"가 있으나, 그 성격에 따라 영향이 다를 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인(이 ): 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 명확한 법적 권리 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

* 인수되는 전세권: 3억 2천만원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 실제 총 투자 비용이 높아집니다. 낙찰가 외에 이 금액을 반드시 고려해야 합니다.

* 공시지가 및 실거래가 차이: 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되는 경향이 있으나, 이는 면적 차이와 관련이 있습니다. 본건은 124.92㎡로, 실거래가로 제시된 84.985㎡보다 넓은 면적임을 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 보정동에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세 상승 여력이 있는 지역으로 판단됩니다. 다만, 3억 2천만원의 전세권이 매수인에게 인수되는 점과 보증금 0원의 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 투자 비용 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 인수되는 권리 및 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 생활 환경: 인근 대형마트, 학교, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 확장된 면적: 124.92㎡ (약 37.8평)의 넓은 전용면적으로 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승: 주변 지역의 개발 및 교통망 확충에 따라 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 10억원이며, 매각으로 인해 3억 2천만원의 전세권이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 총 매입 예상 비용은 낙찰가에 3억 2천만원을 더한 금액이 됩니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건보다 작은 면적(84.985㎡)의 아파트가 2026년 6월 94,000,000원 (9.4억원)에 거래되었습니다.

본건의 면적(124.92㎡)이 더 넓다는 점을 감안할 때, 실거래가 기준 시세는 약 13억원 이상으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 총 매입 비용을 13억원 내외로 목표로 설정하고, 인수되는 전세금 3억 2천만원을 제외하면, 희망 낙찰가는 약 9억 8천만원 수준이 됩니다.

그러나, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인(이 )의 존재로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다. 이는 낙찰가 산정에 있어 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 예상 총 매입 비용(낙찰가 + 인수되는 전세금), 명도 예상 비용 및 기간, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.