나이스옥션 법원경매 성남 2025타경732 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 465-11 포레스트빌 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 소재 ""열미교"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택,
창고시설 및 소규모공장 등이 혼재된 지역으로서 공동주거지로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2019. 05. 16. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층101호로서,

외벽: 타일붙임 마감 등
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 다세대주택건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획
법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경732 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 465-11 포레스트빌 102동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 62.50㎡ (약 18.89평)

* 건물면적: 53.16㎡ (약 16.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 소재 '열미교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 창고시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 공동주거지로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

* 북동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역(수도권정비계획법), 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2020년 7월 20일 농협은행주식회사가 설정한 근저당권입니다.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을구의 근저당 및 갑구의 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 임차인과의 관계에서 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 세부적인 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 감정평가서 요약 표에 따르면, 인수되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 곤지암읍 열미리의 주거 지역으로, 주변에 상업 시설보다는 공장, 창고, 주택 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

* 대규모 상권 형성은 미흡하나, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 지역의 유사 부동산 거래 사례 분석 결과, 비교적 최신 연식의 다세대주택 거래가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2019년 5월 16일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층 101호입니다.

* 건물 내부에는 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 창호는 새시창호이며, 외벽은 타일붙임, 내벽은 시멘트몰탈 위 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

* 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 구체적인 내부 구조는 내부구조도를 참고해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정평가액(243,000,000원)과 유사 매물(소울하우스, 2017년식, 51.31㎡)의 최근 매매가(140,000,000원, 2026년 6월) 사이에 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 상황에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계는 0원이지만, 미상인 경우 주의 필요)

* 창고시설 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역 특성상, 주거 환경의 쾌적성에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 여러 환경 관련 규제 지역에 속해 있어, 향후 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 중 1995년~1996년식 건물의 거래가는 4천만원 ~ 6천 8백만원 수준으로, 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 지역 시세 변동성을 시사합니다.

* 혐오시설 관련 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 주변 환경 및 개발 규제 지역 포함 여부를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2019년 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

* 다만, 감정평가액 대비 주변 유사 부동산의 실제 거래가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 시세 재확인 및 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 요구되는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용 승인)로, 향후 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 경매를 통해 취득 시, 등기부상 모든 후순위 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 시장 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례인 '소울하우스'(2017년식, 51.31㎡)가 140,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2019년식, 53.16㎡)의 시장 가치는 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

* 신축 연식 및 약간의 면적 증가를 감안하여, 시장의 보수적인 평가를 반영한 예상 입찰가는 약 170,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 다만, 감정가(243,000,000원)와의 괴리가 크므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.