나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55533 [1] 경기도 용인시 처인구 삼가동 537 금령마을우남퍼스트빌아파트 104동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 '용인시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는
아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 아파트지대로 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지 남서측 인근으로 '중부대로'가 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하고
있으며, 북서측 근거리에 경전철 에버라인 '삼가역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통
시 됨.

건물의 구조

2003. 12. 01. 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 박공지붕 17층건내 16층 1602호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅마감,
내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 등,
창호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 파우더룸, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 소방설비, 공동현관
보안설비, 지상 및 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남서측으로 '금학로'에 접하며, 단지 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55533 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 삼가동 537 금령마을우남퍼스트빌아파트 104동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 390,000,000원

면적:

토지면적: 54.98㎡ (약 16.63평)

토지지분: 54.9822㎡ (약 16.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.80㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.8028㎡ (약 25.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

아파트 정보:

단지명: 금령마을 우남퍼스트빌

사용승인일: 2003년 11월 28일

총 동수: 7개동

총 세대수: 451세대

총 전용면적: 38,246.06㎡

총 연면적: 49,199.59㎡

본건이 속한 104동 정보: 최고 17층 중 16층

총 주차대수 (단지 전체): 550대 (지하 395대, 지상 155대)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동에 소재하며, '용인시청' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 아파트지대로, 주위 환경은 보통입니다.

교통상황:

아파트 단지 남서측 인근으로 '중부대로'가 통과합니다.

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 북서측 근거리에 경전철 에버라인 '삼가역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태:

아파트 단지 남서측으로 '금학로'에 접하며, 단지 진입도로가 잘 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역

소로2류 (폭 8m~10m)(접함)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

배출시설설치제한지역<물환경보전법>

자연보전권역<수도권정비계획법>

수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을12: 근저당권, 우리은행, 2018년 11월 30일 접수, 177,100,000원 (말소기준권리)

총 채권액:

등기부채권 총액: 333,728,000원

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

주요 등기사항 요약:

갑3: 소유권이전 (2005-09-01)

갑4: 3번 최동운 지분 전부 이전 (2005-12-30)

갑6: 소유권이전청구권가등기소유권이전 (2009-09-02)

갑8: 소유권이전 (2018-11-30)

을12: 근저당권 (우리은행, 2018-11-30, 177,100,000원, 말소기준)

을13: 근저당권 (우리금융캐피탈주식회사, 2021-06-01, 120,000,000원, 말소)

갑11: 압류 (용인시, 2023-11-23, 말소)

갑12: 가압류 (신용보증기금, 2024-06-13, 11,628,000원, 말소)

갑13: 가압류 (경기신용보증재단, 2024-09-13, 25,000,000원, 말소)

갑14: 압류 (용인세무서장, 2025-02-07, 말소)

갑15: 압류 (용인시, 2025-02-20, 말소)

갑16: 임의경매 (유에스아이제삼차유동화전문유한회사, 2025-04-11, 156,818,299원, 개시결정)

1.3. 상권분석

주변 환경:

아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

주변 시설 (혐오시설 포함):

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설 (예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 일반적인 아파트 단지와 유사합니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

용인시청이 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설:

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학군은 도보 거리 및 통학 노선 확인 필요)

교통시설:

경전철 에버라인 삼가역을 이용할 수 있으며, 중부대로를 통해 차량 이동이 편리합니다.

단지 내 부대시설:

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획:

제3종일반주거지역으로 개발 용이성은 높으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정이 있었음을 의미합니다. 경매 절차 자체는 일반적인 임의경매와 동일하나, 채권 관련 사항이 복잡할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임대관계 미상:

현재 등기부상으로 임차인 정보가 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 잔금 납부 후 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동에 위치한 금령마을우남퍼스트빌 아파트 16층 물건입니다. 2003년에 준공되어 연식이 어느 정도 있으나, 지역 내에서 선호되는 아파트 단지로 보입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

유동화 물건이라는 특성이 있으나, 임의경매로 진행되어 통상적인 절차대로 진행될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 용인시청 인근으로 관공서 접근성이 좋으며, 삼가역과 중부대로를 이용한 교통이 편리합니다.

권리: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

시세: 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

단지: 7개동 451세대의 중대형 단지로, 지역 내에서 안정적인 주거 가치를 유지하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월~7월):

9층: 38,000만원

1층: 35,000만원

3층: 37,500만원

평균 시세 (3개 거래 기준): 약 36,833만원

본건은 16층으로, 최근 거래된 9층(3.8억)보다 높은 층으로 시세 상승 요인이 있습니다.

감정가는 39,000만원으로, 최근 최고 실거래가(3.8억)와 유사한 수준입니다.

낙찰가율 및 시장 상황을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 시세 상한선과 감정가를 고려하여 다음과 같이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 390,000,000원

(참고: 인수가능 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.