나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54880 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 163 선경아파트 3동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 ""수원청소년 문화센터"" 북동측 인근에 소재하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 청소년문화공원 및 수원청소년문화센터 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 스라브지붕 16층 아파트 중 1층 106호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-03-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선경유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경54880 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 163 선경아파트 3동 1층106호

용도: 아파트

감정가: 289,000,000원

토지면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축연도: 1993년 6월 28일

1.2. 아파트 상세정보

아파트명: 선경1차

주소: 경기도 수원시 팔달구 권광로317번길 12 (인계동 163)

사용승인일: 1993년 6월 28일

총 동수: 4개동

세대수: 360세대

최고층: 17층, 최저층: 2층

본건은 3동 1층 106호로, 16층 아파트 중 1층에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 수원청소년문화공원 및 수원청소년문화센터 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선경유치원), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 3월 6일 접수된 이혜숙 채권자의 강제경매개시결정(2025타경54880)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 신화순 임차인이 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

* 임차인: 신화순

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 2월 15일

* 배당신고일자: 2025년 4월 7일

* 대항력: 있음

3.3. 권리관계 요약

해당 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력을 보유하고 있습니다. 다만, 경매 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 이는 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 회수하거나, 채권액과 상계되는 등 특별한 사정이 있기 때문일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 '대항력 있음'이라는 점은 권리 분석 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전 내역은 2012년 7월 16일 조현균, 2017년 7월 28일 최진분, 2023년 10월 12일 박종호(상속) 순으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 인계동 일대는 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근 수원청소년문화센터 및 문화공원은 지역 주민들의 편의 및 여가 활동을 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 교육시설: 인근에 선경유치원이 있어 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 노선버스 정류장이 인접해 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 공공시설: 수원청소년문화센터, 수원청소년문화공원이 인접해 있어 문화 및 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

5.2. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

현장 조사 및 주변 정보 종합 결과, 본건 아파트 주변에 부동산 거래 또는 거주에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인 신화순 씨의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 임차인과의 원만한 협상 또는 배당 결과 확인이 필요합니다.

6.2. 노후화

1993년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동의 입지 좋은 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 단지 주변 환경이 쾌적하며, 최근 실거래가 기준으로도 적정 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인과의 관계, 1층이라는 점, 건물의 노후화 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점은 낙찰자의 보증금 인수 부담을 덜어줄 수 있으나, 임차인과의 관계는 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청 인근으로 행정, 문화, 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 편리한 교통: 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주변에 공원 및 문화시설이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 반영: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(59.335㎡)의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 7월 14일 4층이 325,000,000원, 14층이 347,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 1층으로 층수 상 불리한 점을 감안하고, 대항력 있는 임차인 존재 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려할 때, 감정가(289,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 실거래가와 감정가, 1층이라는 점, 그리고 임차인 현황 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 임차인의 배당 현황 및 최종적인 인수 여부는 반드시 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.