나이스옥션 법원경매 수원 2025타경920 [1] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 2층209호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스빌딩 및 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 소재함

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 간선도로와의 접근이 용이함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제209호 외 1개호로서
(사용승인일 : 2018.12.28.)

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

업무시설로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 평지로서, 업무용 건물의 부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 8~10m, 남측으로 노폭 약 4~6m 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-132)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경920 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 2층209호

용도: 업무시설

토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물면적: 85.86㎡ (약 25.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 581,000,000원

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 오피스 빌딩, 지식산업센터 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 우수하여 시내외 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 등고평탄한 사다리형의 평지로서 업무용 건물의 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 2층 209호에 해당하며, 2018년 12월 28일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 26일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1, 채권최고액 1,140,000,000원)입니다. 이 외 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 대부분 말소 예정이거나 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부 채권 총액은 1,278,057,507원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (세무법인다인 동탄지점)

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2021-10-08

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 말소기준권리(2023-12-26)보다 앞선 2021-10-08에 전입(사업자등록)하였으므로 대항력이 있습니다. 이에 따라 임차인이 보증금 50,000,000원을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (주의: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되므로, 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.)

* 임차인: 주식회사세이빙스토리

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

배당신고일자: 2025-07-02

대항력: 없음

비고: 배당 신고는 하였으나 대항력은 없습니다.

* 임차인: 해동일렉트릭주식회사 (주 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2024-05-23

대항력: 없음

비고: 대항력은 없습니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰자가 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 점이 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영천동 일대는 오피스 빌딩 및 지식산업센터가 밀집한 상업/업무 지구입니다. 주변에 근린생활시설이 풍부하여 관련 서비스 이용이 편리하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 비즈니스 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 영천초등학교가 소재하여 교육 환경을 일부 고려할 수 있습니다. 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 앞서 분석된 대항력 있는 임차인(김 님)의 보증금 50,000,000원 인수 여부입니다. 임차인의 전입/사업일자가 말소기준권리보다 선순위이므로, 낙찰자는 해당 보증금을 부담해야 할 가능성이 높습니다. 이로 인해 실질적인 취득 금액이 상승하며, 배당요구 여부 및 법원 결정에 따라 최종 인수 여부가 결정되므로 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 개발 및 환경

별도의 검색 결과, 화성시 내 타 지역에서는 폐기물 처리 시설 설치 등으로 인한 환경 문제 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 소재지 주변에서 확인된 혐오시설이나 환경 문제는 파악되지 않았습니다. 다만, 도시 개발에 따른 잠재적 환경 변화 가능성은 존재합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 영천동에 위치한 업무시설로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 현대식 건물에 속하며, 현재 업무시설로 이용 중에 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 리스크 요인이며, 해당 보증금 인수 시 실질적인 투자 비용이 증가하므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 권리분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건 및 교통망: 오피스 밀집 지역으로 비즈니스 활동에 유리하며, 도로 접근성이 뛰어납니다.

* 업무시설로서의 활용성: 현재 업무시설로 사용 중이며, 향후 임대 수익 창출 또는 자가 사용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 화성 동탄2지구 등 주변 지역의 개발 계획에 따른 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 581,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김 님)의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가에서 인수될 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

* 감정가: 581,000,000원

* 인수 예상 보증금: 50,000,000원

* 보증금 제외 시 실질 가치 기준: 581,000,000원 - 50,000,000원 = 531,000,000원

권리관계 및 임차인 인수 여부가 명확히 확인된 이후, 실제 시장 상황, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 상기 금액은 보증금 인수 시 예상되는 취득 가치를 반영한 것이며, 실제 입찰가는 이를 하회하거나 초과할 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 법원의 최종 판단을 반드시 확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경920 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 2층209호

용도: 업무시설

토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물면적: 85.86㎡ (약 25.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 581,000,000원

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 오피스 빌딩, 지식산업센터 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 우수하여 시내외 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 등고평탄한 사다리형의 평지로서 업무용 건물의 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 2층 209호에 해당하며, 2018년 12월 28일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 26일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1, 채권최고액 1,140,000,000원)입니다. 이 외 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 대부분 말소 예정이거나 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부 채권 총액은 1,278,057,507원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (세무법인다인 동탄지점)

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2021-10-08

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 말소기준권리(2023-12-26)보다 앞선 2021-10-08에 전입(사업자등록)하였으므로 대항력이 있습니다. 이에 따라 임차인이 보증금 50,000,000원을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (주의: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충되므로, 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.)

* 임차인: 주식회사세이빙스토리

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

배당신고일자: 2025-07-02

대항력: 없음

비고: 배당 신고는 하였으나 대항력은 없습니다.

* 임차인: 해동일렉트릭주식회사 (주 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2024-05-23

대항력: 없음

비고: 대항력은 없습니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰자가 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 점이 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영천동 일대는 오피스 빌딩 및 지식산업센터가 밀집한 상업/업무 지구입니다. 주변에 근린생활시설이 풍부하여 관련 서비스 이용이 편리하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 비즈니스 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 영천초등학교가 소재하여 교육 환경을 일부 고려할 수 있습니다. 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 앞서 분석된 대항력 있는 임차인(김 님)의 보증금 50,000,000원 인수 여부입니다. 임차인의 전입/사업일자가 말소기준권리보다 선순위이므로, 낙찰자는 해당 보증금을 부담해야 할 가능성이 높습니다. 이로 인해 실질적인 취득 금액이 상승하며, 배당요구 여부 및 법원 결정에 따라 최종 인수 여부가 결정되므로 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 개발 및 환경

별도의 검색 결과, 화성시 내 타 지역에서는 폐기물 처리 시설 설치 등으로 인한 환경 문제 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 소재지 주변에서 확인된 혐오시설이나 환경 문제는 파악되지 않았습니다. 다만, 도시 개발에 따른 잠재적 환경 변화 가능성은 존재합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 영천동에 위치한 업무시설로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 현대식 건물에 속하며, 현재 업무시설로 이용 중에 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 리스크 요인이며, 해당 보증금 인수 시 실질적인 투자 비용이 증가하므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 권리분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건 및 교통망: 오피스 밀집 지역으로 비즈니스 활동에 유리하며, 도로 접근성이 뛰어납니다.

* 업무시설로서의 활용성: 현재 업무시설로 사용 중이며, 향후 임대 수익 창출 또는 자가 사용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 화성 동탄2지구 등 주변 지역의 개발 계획에 따른 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 581,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김 님)의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가에서 인수될 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

* 감정가: 581,000,000원

* 인수 예상 보증금: 50,000,000원

* 보증금 제외 시 실질 가치 기준: 581,000,000원 - 50,000,000원 = 531,000,000원

권리관계 및 임차인 인수 여부가 명확히 확인된 이후, 실제 시장 상황, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 상기 금액은 보증금 인수 시 예상되는 취득 가치를 반영한 것이며, 실제 입찰가는 이를 하회하거나 초과할 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 법원의 최종 판단을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.