나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54517 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1282 주공그린빌 505동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 영통구 매탄동 소재 ""수인분당선 매탄권선역 "" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 남측으로 수인분당선 매탄권선역이 소재하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조경사지붕 지상15층 건물 중 제505동 제2층 제203호로서(사용승인일 2002.05.07),
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 교행 가능한 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

매탄동 1282 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄4지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로,자전거전용도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자전용도로,자전거전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나라유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매현중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매현초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(명당초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(우리유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화홍고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나라유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(매현중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2024년1월16일 제3994호
-등기원인 : 2024년1월15일 수원지방법원의 임차권등기명령 (2024카임20055)
-임차보증금 : 금156,000,000원, -범위 : 전유부분 전부
-임대차계약일자 : 2021년11월5일, -주민등록일자 : 2022년1월13일
-점유개시일자 : 2022년1월13일, -확정일자 : 2021년11월8일
-임차권자 : 000 ******-*******
경기도 수원시 영통구 동탄원천로881번길 35 505동 203호(매탄동,주공그린빌)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경54517 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 건입니다.

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1282 주공그린빌 505동 2층 203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 332,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 35.55㎡ (약 10.76평)

* 건물면적: 45.88㎡ (약 13.88평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2002년 05월 07일

건축물대장 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 총괄표제부:

* 총 면적: 62600.35㎡

* 연면적: 4670.873㎡

* 주요 용도: 공동주택(아파트), 근린생활시설

* 세대수: 732세대

* 총 주차 대수: 738대

* 표제부 (505동):

* 건축면적: 507.914㎡

* 총 연면적: 6097.483㎡

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 지상 15층, 지하 1층

* 주요 용도: 공동주택(아파트)

* 사용승인일: 2002년 05월 07일

* 전유부:

* 해당 호수: 505동 2층 203호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치하며, 수인분당선 매탄권선역 북측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황:

수인분당선 매탄권선역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통한 차량 접근성도 양호합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 가까이 위치합니다.

* 도로상태:

본건 북서측으로는 왕복 4차선, 남동측으로는 2차선 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 출입이 원활합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을7. 근저당 (우리은행, 2018-05-31, 84,000,000원)

* 등기부현황:

등기부등본 상 소유권 보존 및 이전 내역이 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 갑1: 소유권보존 (대한주택공사)

- 갑2-갑4: 소유권이전

- 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-02-19, 166,763,358원)

- 을7: 근저당 (우리은행, 2018-05-31, 84,000,000원) - 말소기준권리

- 을8: 근저당 (중소기업은행, 2022-07-07, 93,600,000원) - 말소

- 을9: 주택임차권 (황호식, 2024-01-16, 156,000,000원) - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 황호식

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-13

* 확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2024-01-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금:

황호식 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건이 소재한 매탄동 1282번지 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 주변 상업 시설:

수인분당선 매탄권선역과 인접하여 역세권 상업 시설 이용이 용이하며, 주거 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

주거 밀집 지역 특성상 마트, 병원, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설:

본 건 주변에는 나라유치원, 매현초등학교, 명당초등학교, 매현중학교, 화홍고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설:

제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본건 인근에 거주자에게 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 도시계획 및 제한사항:

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로2류 등에 접하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 관련 제한사항이 존재합니다.

* 건물 노후도:

2002년 5월에 사용승인된 건물로, 약 24년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 역세권 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확하며 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 다양한 도시계획 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 매탄권선역 도보 이용 가능한 역세권 단지.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 부담 및 명도 리스크 최소화.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준함.

* 시세 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가격 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적인 45.88㎡의 14층 매물이 2026년 7월 4일 390,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 동일 면적이나 2층에 위치하고 있어 14층 매물보다는 낮은 가격으로 거래될 가능성이 높습니다. 또한, 2층에 위치한 36.38㎡ 매물이 2026년 7월 1일 280,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(45.88㎡, 2층)은 280,000,000원 보다는 높고 390,000,000원 보다는 낮은 가격으로 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 332,000,000원입니다.

* 최종 예상 입찰가:

위 시세 분석을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 355,000,000원으로 판단됩니다. 이는 최근 시세와 감정가를 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.