나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1030 [1] 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 6층632호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 공업지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도(동탄대로) 및 경부고속도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 제6층 제632호로서,
외벽 : 강화유리 및 석재타일 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 공부상 공장(지식산업센터)로 표기되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건물 남동측으로 노폭 약 40M, 북동측으로 노폭 약 30M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영천동 846-2 : 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-121)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1030 (1)

채권자: 국OOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 6층 632호

용도: 지식산업센터

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 142,000,000원

토지면적: 14.33㎡ (약 4.33평)

토지지분: 14.33㎡ (약 4.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

건물지분: 39㎡ (약 11.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 제6층 제632호

외벽: 강화유리 및 석재타일 붙임 마감

창호: 샤시 창호

이용상태: 공부상 공장(지식산업센터)로 표기

1.5. 설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 공업지대임. 제반 주위 환경은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능함. 또한, 지방도(동탄대로) 및 경부고속도로 접근성이 좋아 전반적인 교통상황은 무난한 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같음.

* 말소기준권리: 을1) 국민은행 근저당 (2019-08-06 접수, 채권최고액 115,200,000원)

* 을2) 안연희 근저당 (2025-02-25 접수, 50,000,000원) - 말소 예정

* 갑3) 국민은행 임의경매개시결정 (2025-03-19 접수, 107,727,109원) - 본 경매 사건

말소기준권리인 국민은행 근저당을 포함한 을구의 근저당권과 갑구의 임의경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 또한, 갑2) 소유권이전1번신탁등기말소 등기 또한 말소된 권리임.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재된 사항은 없었으며, '지상권개요' 또한 비어 있음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있음. 임차인과 관련하여 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 상세 임차인 현황은 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화성시 영천동 일대는 다수의 지식산업센터와 근린생활시설, 주거단지가 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 비즈니스 활동 및 배후 수요가 기대되는 지역임.

4.2. 주변 편의 및 공공시설

* 주변에 CU, GS25 등 편의점이 다수 분포하여 이용이 편리함.

* 구체적인 대형마트, 병원, 관공서 등 생활편의시설 정보는 부족하나, '기흥동탄IC' 인근으로 교통망이 발달하여 동탄신도시 중심상업지구 접근성은 양호할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 생활 인프라

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 지방도(동탄대로) 및 경부고속도로 접근성이 우수하여 수도권 이동이 편리함.

* 영천동 소재 지식산업센터(SH SQUARE II) 자체적으로 기본적인 편의시설 및 관리 시스템을 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 주변 교육시설

* 명문 학군으로 알려진 동탄2지구 내에 위치하며, 단지 인근에 치동중학교, 한백중학교 등의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

* 임대차 관계 및 기타 사항에 대한 정보가 '미상임'으로 기재되어 있어, 실제 현황 확인이 필요함.

* 정확한 임차인의 현황 및 사업체 운영 여부 등에 대한 추가 확인이 요구됨.

6.2. 주변 시설 관련 잠재적 리스크

* 제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 혐오시설로 직접적으로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않음. 다만, 과거 화성시 동탄2신도시 개발 초기에는 인근 지역(용인 기흥구 고매동)에 쓰레기소각장 등 폐기물처리시설, 전기/열 공급시설 건설이 추진된 사례가 있으며, 이는 지역 주민들의 반발을 야기한 바 있음. 현재 본건 위치에서 해당 시설들의 직접적인 영향권인지 여부는 추가적인 현장 조사나 지도상 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 지식산업센터로, 준신축 건물이자 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 감정가는 1억 4,200만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 14.33㎡, 39.00㎡입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계 등 미상 정보에 대한 현장 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터로서 관리 상태 및 시설 이용이 양호할 것으로 기대됨.

* 동탄대로 및 경부고속도로 등 주요 교통망 접근성이 우수하여 비즈니스 활동 및 물류 이동에 유리함.

* 주변에 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 잠재적 수요 확보 가능성이 있음.

* 말소기준 권리 외 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건임.

9. 예상 입찰가

감정가 142,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 본건의 시장 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 미상 정보에 대한 확인 후 낙찰가격을 산정해야 합니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 물건의 현황 및 법원 진행 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.