나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54414 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-3 광교푸르지오시티3단지 8층812호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""상현역(신분당선)"" 동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로, 제반주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 지하철역(신분당선 '상현역') 및 버스정류장이
소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘트리트지붕 지하4층. 지상10층 건물 내 제8층 제812호로서,
외 벽: 석재 타일붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용 중임(후면 별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 왕복 3차선 포장도로, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 전용도
로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2014-10-27)(용인교육지원청에 별도 문의 요
망), 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54414 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-3 광교푸르지오시티3단지 8층 812호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 광교푸르지오시티3단지

* 토지면적: 8.26㎡ (약 2.50평)

* 토지지분: 8.258㎡

* 건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

* 건물지분: 29.597㎡

* 감정가: 160,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 민 (민소정)

* 사용승인일: 2013년 2월 20일

* 총 층수: 지하 4층, 지상 10층 (본건 8층)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 "상현역(신분당선)" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(신분당선 '상현역') 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로접면: 본건 토지는 서측으로 왕복 3차선 포장도로, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 2월 14일 접수된 민소정(채권자)의 수원지방법원 강제경매개시결정 (2025타경54414) 입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 매수인에게 인수되며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 민소정 (보증금: 145,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-04, 확정일자: 2021-01-08)

* 대항력: 있음.

* 권리분석: 을구 5번 주택임차권등기가 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다. 임대차보증금 145,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 이원우 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-28)

* 대항력: 없음.

* 권리분석: 본 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 영향을 미치지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 145,000,000원 (민소정 임차인의 보증금 전액)

1.3. 상권분석

* 위치적 이점: 신분당선 상현역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로서 배후 수요가 풍부합니다.

* 건물 구성: "광교푸르지오시티3단지"는 오피스텔과 근린생활시설로 구성된 복합 건물로, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재 가치: 상현역 일대는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업시설 및 오피스텔 단지 내 편의시설을 통해 높은 수준의 생활 편의성을 제공합니다.

* 교통: 신분당선 상현역을 이용한 서울 강남권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선 운행으로 광역 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 주변이 아파트 단지 및 상업 시설로 둘러싸여 있어 안정적이고 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 민소정의 보증금 145,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임대수익률 불확실성: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 공실 여부나 수익률을 정확히 파악하기는 어렵습니다. (단, 본건 임차인은 보증금만 있고 차임은 0원이므로, 현재 이 임차인으로부터는 월세 수익이 발생하지 않습니다.)

* 건축 연차: 2013년 준공된 건물로, 신축 건물 대비 연식이 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신분당선 상현역 인근의 역세권 오피스텔로 입지 조건이 우수합니다.

* 최근 실거래가 정보를 볼 때 시세는 150,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 그러나 145,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수라는 큰 부담이 존재하므로, 입찰가는 매우 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 입지: 신분당선 상현역을 통한 서울 강남권 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 젊은층 및 직장인의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 27.83㎡~29.60㎡)의 오피스텔 거래가는 2026년 4월, 7월에 각각 150,000,000원(15,000만원)으로 확인됩니다.

* 이는 본건의 감정가(160,000,000원)보다 약간 낮은 수준입니다.

* 인수 보증금 고려:

* 본건은 선순위 대항력 있는 임차인 민소정의 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서 총 취득 비용은 "입찰가 + 인수 보증금"이 됩니다.

* 현 시세인 150,000,000원을 기준으로 총 취득 비용을 맞추기 위해서는, 입찰가를 150,000,000원 - 145,000,000원 = 5,000,000원 수준으로 산정해야 합니다.

* 채권자 권리금액: 말소기준권리인 채권자 민소정의 강제경매 신청 금액은 153,163,697원입니다.

* 예상 입찰가:

* 현 시세(150,000,000원)를 총 취득 비용으로 설정할 경우, 이를 위한 입찰가는 5,000,000원(500만원)입니다.

* 이 입찰가는 채권자의 경매 신청 금액(약 153,163,697원)보다 현저히 낮아 유찰 가능성이 높거나, 채권자가 배당받지 못할 위험이 있습니다.

* 따라서 보수적인 관점에서는 인수 보증금(145,000,000원)과 채권자 신청 금액(약 153,163,697원)을 고려하여 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 그러나 '현 시세 기준'으로 '인수 보증금 제외'하고 계산하라는 지침에 따라, 총 취득 비용을 시세 150,000,000원에 맞추기 위한 입찰가는 5,000,000원(500만원)으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.