나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54978 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 953-2 동원블루밍 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 수인분당선 ""매교역""이 소재
하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호로서,
외벽 : 석재 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경
보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 6. 9.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54978 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 953-2 동원블루밍 4층403호

용도: 다세대주택

감정평가액: 254,000,000원

토지면적: 34.13㎡ (약 10.32평)

건물면적: 48.74㎡ (약 14.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 현황

건물명: 동원블루밍

준공일자: 2019년 02월 11일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층 (본건 4층)

전유부분 면적: 48.74㎡ (약 14.74평)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 수인분당선 "매교역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

2.4. 주변 시설 조사

본건 소재지 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역으로 지정되어 있어 건축 관련 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

현재 소유자는 이진재이며, 이전 소유자는 이길호입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

* 말소기준권리: 갑3. 주택도시보증공사의 가압류 (접수일 2023-05-18)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을3. 이주영의 주택임차권 (보증금 261,000,000원)

* 갑3. 주택도시보증공사의 가압류

* 갑4. 부평세무서장의 압류

* 갑5. 서울특별시장의 압류

* 갑6. 주택도시보증공사의 강제경매 (본 경매 사건)

* 갑7. 국민건강보험공단의 압류

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일하므로, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이주영 (주택도시보증공사)

* 보증금: 261,000,000원

* 전입일자: 2021-07-19

* 확정일자: 2021-06-17

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 본건과 관련하여 임차인 이주영은 주택도시보증공사에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 취지의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물인 "동원블루밍"(953-2번지)에서 2026년 7월 21일에 전용면적 40.82㎡가 218,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 5,339,050원의 시세입니다.

다른 인근 다세대주택의 경우,

* "투데이"(992-14번지, 2021년식, 50.98㎡)가 2026년 3월 9일에 197,000,000원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 3,864,260원입니다.

* "제이빌"(978-2번지, 2023년식, 75.82㎡)이 2026년 7월 6일에 350,000,000원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 4,615,794원입니다.

4.2. 시세 평가

본건(전용면적 48.74㎡)의 감정가는 254,000,000원이며, 3.3㎡당 약 5,211,325원입니다. 동일 건물 내 최근 거래 사례(40.82㎡, 218,000,000원)를 기준으로 본건 면적(48.74㎡)에 맞춰 환산하면 약 260,300,000원 수준으로 추정됩니다. 다른 인근 다세대주택들의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육: 권선초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 수인분당선 매교역이 근거리에 있으며, 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 이주영이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하였으나, 계약 내용의 정확한 확인 및 명도 과정에서의 돌발 상황에 대한 대비가 필요합니다. (인수 보증금은 없으나, 명도 지연 등의 가능성)

6.2. 법적 제한

건축물대장상 특이사항은 없으나, 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 특히 임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수해야 할 금액이 없는 점은 큰 장점입니다. 신축 연식이 비교적 최신(2019년 준공)이며, 동일 건물 내 거래 사례를 바탕으로 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 안전한 물건: 임차인의 권리 포기로 인한 명확한 인수 부담 없음.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 역세권(매교역) 및 버스정류장 접근성.

* 안정적인 시세: 동일 건물 및 인근 다세대주택 시세가 안정적이며, 감정가 대비 투자 가치 기대.

* 주요 권리 소멸: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물(동원블루밍, 40.82㎡)의 거래 가격(218,000,000원)을 기준으로 본건 면적(48.74㎡)에 맞춰 환산한 시세는 약 260,300,000원입니다. 본건의 감정가는 254,000,000원이며, 이는 시세 범위 내에 있습니다.

안전한 권리 관계 및 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 적정 경쟁률을 고려하여 입찰하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.