나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54710 [1] 경기도 화성시 진안동 526-1 대원연립 1층 109호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 ""병점초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브즙 2층 건(사용승인: 1985.03.18)내,
제1층 제109호로,

외벽: 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택(방1, 주방 및 거실, 화장실) 및 점포(현황 창고)로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 연립주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54710 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 진안동 526-1 대원연립 1층 109호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 39.44㎡ (약 11.93평)

* 건물면적: 33.89㎡ (약 10.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 진안동 소재 "병점초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려 시 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당 (을2, 2024-06-20, 박붕재, 97,500,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 전세권, 임의경매 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 개요 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 근린생활시설과 다세대주택이 혼재된 기존 주거지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 대원연립 B동 (2026년 5월 4일 거래): 52.38㎡, 10,500만원 (동일 단지, 유사 연식)

* 해당 거래를 기준으로 단위 면적당 시세는 약 200만원/㎡ 수준입니다.

* 본건 건물 면적(33.89㎡)에 적용 시, 추정 시세는 약 6,800만원으로 산정됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에 병점초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (화성오산교육지원청 문의)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 도시재생 활성화 지역 (병점지구)

* 성장관리권역

* 특히 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역 지정은 거주 환경 및 향후 건축 행위에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 건물 사용승인일이 1985년 3월 18일로 건축 연식이 노후되었습니다.

* 임대 관계는 미상이나, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 화성시 진안동에 소재한 연립주택으로, 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 감정가는 76,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변은 기존 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정, 노후된 건축 연식 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도에 대한 부담이 적은 물건입니다 (대항력 있는 임차인 없음).

* 동일 단지 내 유사 물건의 최근 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* 기존 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 76,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건(동일 단지, 52.38㎡)의 최근 매매가는 10,500만원으로, 이를 기준으로 본건(건물 33.89㎡)의 시장 가치를 약 6,800만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 감정가와 추정 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 72,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.