나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53382 [1] 경기도 화성시 반송동 OOOO OOOOOOO OOOOOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""학동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 41층 건(사용승인: 2009.12.04) 내,
제20층 제에이-2004호로,

외벽: 강화유리마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 주방 및 거실, 화장실2)로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 방범설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경53382 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-1 동탄위버폴리스 20층 에이-2004호

용도: 아파트

감정가: 335,000,000원

건축년도: 2009년 12월 4일 사용승인 (15년차)

건물 규모: 철근콘크리트구조, 41층 건물 중 20층

1.2. 면적 정보

토지 면적 (총): 19.65㎡ (약 5.94평)

토지 지분: 9.82455㎡ (약 2.97평)

건물 면적 (전체): 121.54㎡ (약 36.77평)

건물 지분: 60.7676㎡ (약 18.39평)

* 참고: 1㎡는 약 0.3025평입니다.

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 에OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 "학동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 상업업무지대입니다. 동탄 지역의 중심상업지구에 속해 있으며, 대로변에 위치하여 가시성이 좋습니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려 시 대중교통 환경은 양호합니다. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2009년 12월 4일 사용승인되었습니다. 본 호실은 20층에 위치하며, 내부 구조는 아파트(방 4개, 주방 및 거실, 화장실 2개)로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획

토지는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로2류(폭 30m~35m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지는 인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 주상복합건부지로 이용 중입니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 근린생활시설과 아파트가 혼재되어 있어 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다. 검색 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 상업업무지대 및 주거 단지가 어우러져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 13일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

을11, 을13, 갑10, 갑11 등기 권리 및 기타 촉탁 등기 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* * 손창민

전입일자: 2017년 5월 15일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

*주의*: 비록 명시된 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인과의 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 및 차임이 실제 0원인지, 혹은 다른 형태의 합의가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 223,732,560원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 학동초등학교 동측 인근의 중심 상업지역으로, 근린생활시설과 아파트가 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 상권 활성화 가능성이 높은 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

본 호실은 아파트로서 방 4개, 주방 및 거실, 화장실 2개 구조로 이용 중입니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 설비

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호합니다. 건물 내에는 기본 급배수 및 위생 설비, 방범 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 임대 관계

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 공유자와의 관계 형성 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

전입일자 2017년 5월 15일자로 대항력이 있는 임차인 손창민 씨가 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁 또는 비용 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 화성시 반송동의 중심 상업지역에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 건물 자체는 사용승인 2009년식으로 비교적 양호하며, 방 4개 구조로 주거용 또는 상업업무지대 특성을 활용한 임대 수익용으로 잠재력이 있습니다. 다만, 지분 매각이라는 특수성과 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊은 분석과 추가 확인을 요구하는 요소입니다. 또한, 공유자의 우선매수신고 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

화성시 동탄 지역의 중심 상업지구 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

8.2. 잠재 수익

아파트로서의 주거 가치와 상업지역 특성을 활용한 임대 수익 창출 가능성을 보유하고 있습니다.

8.3. 시세 차익

적정 입찰가를 통해 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

본 건의 경우, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

9.2. 주요 고려사항

* 감정가: 335,000,000원 (본 건 지분에 대한 감정가로 추정)

* 지분 매각: 토지 약 2.97평, 건물 약 18.39평 (전체 아파트 면적의 절반)

* 임차인 리스크: 보증금 0원이나 대항력 있는 임차인 존재 (명도 관련 불확실성)

* 공유자 우선매수: 낙찰 가능성에 변수

9.3. 산정 근거

본 건의 감정가는 335,000,000원으로, 이는 해당 지분에 대한 가치로 해석됩니다. 지분 매각의 특성상 일반적인 아파트 매매보다 할인율이 적용될 수 있으며, 임차인 리스크 및 공유자 우선매수 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.4. 추정 입찰가 범위

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 실제 시장 상황, 유사 물건 시세, 소유권 이전 비용, 명도 비용, 임차인과의 협상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 단계에서는 아래와 같이 보수적인 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 분석 및 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.