나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54310 [1] 경기도 화성시 병점동 821 병점역 센트럴 뷰 306 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 남서측 근거리에
""병점역""(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반대중교통의 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 13층 건내 제1층 제104호로서,
(사용승인일자 : 2004.11.30)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 지역난방에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2
구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54310 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 병점동 821 병점역 센트럴 뷰 306 1층104호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 361,000,000원

토지면적: 130.90㎡ (약 39.60평)

토지 지분: 130.9㎡ (약 39.60평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.91㎡ (약 25.69평)

구분건물 감정평가 요약상 건물 면적(84.91㎡)은 전용면적에 해당하며, 분양 면적 정보는 별도로 제공되지 않습니다.

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 13층 건내 제1층 제104호

사용승인일자: 2004년 11월 30일 (준공 22년차)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 태안초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에는 지하철 1호선 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 병점역센트럴뷰 아파트 단지에서 병점역까지 도보로 약 15분(980m) 거리에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 10일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을4)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을6, 2022.05.25 접수)

* 삼성카드 가압류 (갑5, 2023.12.22 접수)

* 경기신용보증재단 가압류 (갑6, 2024.01.10 접수)

* 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 (갑7, 2025.02.07 접수)

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 실제 지상권이 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. (물건명세서 참고사항 비고란 공란)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인에 대한 상세 정보는 미상으로, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부 채권 총액

총 등기부채권액은 348,449,303원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

병점역세권에 위치하여 상업 시설 이용이 편리합니다. 병점역 인근에는 홈플러스 병점점 등 대형마트와 다수의 상가, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 도시계획 및 토지이용

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제2/6구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역(수도권정비계획법) 등에 해당합니다.

4.3. 혐오시설 및 주변 개발 계획

화성시 서부 지역에 혐오시설이 집중되는 경향이 있다는 보도가 있으나, 본건 소재지인 병점동 및 병점역센트럴뷰 아파트 단지 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 병점역 일대에서는 도시재생 뉴딜사업이 추진되어 병점광장 등이 조성되는 등 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 태안초등학교가 배정되어 있으며, 도보 약 4분 거리에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 병점역을 중심으로 한 상업 시설, 병원, 은행, 관공서 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주거 환경

아파트 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 이루어져 있어 3-4인 가족이 거주하기에 적합한 평면입니다. 지역난방 및 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

임차인 현황 보증금이 '0원'으로 표시되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임이 얼마인지 등 상세 정보 확인이 필수적입니다. 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 인수해야 할 권리가 있는지 법률 전문가와 상담이 권장됩니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

본건은 비행안전구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2004년 11월에 사용 승인된 건물로, 준공 후 22년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역과 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 다수의 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수한 편입니다. 또한, 태안초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호합니다. 현재 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임차인 현황 보증금이 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권 입지로 대중교통 이용 편리

* 주변 상업시설 및 생활 편의시설 밀집으로 주거 만족도 높음

* 태안초등학교 인접으로 학군 이점

* 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 361,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없으며, 유사 아파트의 최근 시세는 3억 7,000만원 수준으로 파악됩니다. 따라서, 부동산 시장 동향 및 현장 조사 결과, 현황 등을 종합적으로 고려하여 감정가 이상 또는 시세와 유사한 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본 건은 경매 물건이므로 권리 분석 및 현황 조사 시 발견된 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.