나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54992 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1217 한국아파트 109동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""원천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 4층 403호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감등
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참고)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급.배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 광평수의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원천지구), 중로1류(폭20m~25m)(접합),
중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(매원고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(산남중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(산남
초등학교(수원교육청지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(선덕유치원
(교육청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수원원일중학교(수원교육지원
청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원천초등학교(수원교육지원청문의))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(산남중학교(수원교육지원청문의))<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(선덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(원천초등학교(수원교육지원?문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경54992 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

경기도 수원시 영통구 매탄동 1217번지에 소재한 한국아파트 109동 4층 403호가 매각 대상입니다.

본 물건은 아파트로 이용 중이며, 감정가는 582,000,000원입니다.

토지 면적은 60.38㎡ (약 18.26평)이며, 건물 면적은 72.84㎡ (약 22.04평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 조건입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "원천초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 도로는 정비되어 있으며 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 다수의 학교 및 유치원 관련 보호구역(상대/절대), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 박광혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-12-30

대항력: 있음

비고: 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 등기부 요약

소유권 이전: 장택진 (1993-12-29), 이효원 (2013-12-30)

근저당: 한국자산관리공사 (2020-04-16, 251,570,000원, 말소기준권리)

근저당: 테크메이트코리아대부주식회사 (2020-09-18, 208,000,000원, 말소)

근저당: 테크메이트코리아대부주식회사 (2021-11-11, 273,000,000원, 말소)

근저당질권: 주식회사해송대부 (2023-09-18, 208,000,000원, 말소)

임의경매: 한국자산관리공사 (2025-03-12, 226,021,898원, 말소)

등기부채권 총액: 732,570,000원

* 물건명세서상 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 권리분석 종합

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권으로, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 박광혁 씨는 2013년 12월 30일 전입하여 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 물건명세서상 보증금은 0원으로 기재되어 있고, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 명시되어 있어, 일반적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있음' 표기 자체가 법적 분쟁의 소지를 남길 수 있으며, 특히 보증금 0원이라는 점은 일반적이지 않아 철저한 추가 확인 및 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 매탄동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변 아파트 단지 거주민 및 학생, 직장인을 대상으로 한 생활 편의 상점들이 주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 업종 위주로 상권이 발달해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 기본 정보

아파트명: 한국아파트

주소: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1217 (신주소: 경기도 수원시 영통구 매영로 84)

준공 연도: 1993년 (사용승인일: 1993-10-29)

총 세대수: 768세대 (18개 동)

최고 층수: 6층

해당 물건 층수: 4층

전용 면적 (본건): 72.84㎡ (약 22.04평)

단지 총 주차 대수: 747대

* 주변 편의 및 교육 시설

교육 시설: 원천초등학교, 매원고등학교, 산남중학교, 산남초등학교, 수원원일중학교, 선덕유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

생활 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, '대항력 있음' 표기로 인해 잠재적인 법적 분쟁 소지가 있습니다. 이는 일반적이지 않은 상황으로, 철저한 사실관계 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 1993년 준공된 아파트로, 약 30년 이상 경과하여 건물이 노후화되었습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간: 단지 전체 주차 대수는 747대이나, 세대당 주차 가능 공간 및 실제 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치한 한국아파트 109동 403호로, 주변 학군이 우수하고 기본적인 생활 편의 시설이 갖춰진 지역에 자리하고 있습니다.

감정가 5억 8천 2백만원 대비 실거래가 시세는 4억 6천 5백만원에서 5억 3천만원 선으로 형성되어 있어, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 예정으로 명확한 편이나, 대항력 있는 임차인 박광혁 씨의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

안정적인 주거 환경과 학군, 향후 재건축 가능성 등을 고려할 때 투자 가치가 있으나, 임차인 문제에 대한 충분한 법적 검토 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 초, 중, 고등학교 및 유치원이 인접하여 자녀 교육 환경이 매우 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며 근린생활시설이 가까워 생활이 편리합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 준공 연도가 오래된 만큼, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸될 예정으로, 인수해야 할 부담이 적습니다. (단, 임차인 관련 사항 제외)

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 실거래가 자료를 분석한 결과, 해당 아파트(한국2차, 72.84㎡)의 거래 가격은 46,500만원(6층), 53,000만원(1층), 50,000만원(3층)으로 형성되어 있습니다.

본건은 4층으로, 최근 3층 매물이 50,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 4층의 시세는 50,000만원 내외로 추정됩니다.

감정가 58,200만원은 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인)와 최근 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 50,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.