나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54749 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 17-596 우진빌리지 가동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 역사 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수원역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 203호로서(사용승인일:2016.01.20)
외 벽:타일붙임 등 마감,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서호초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터' 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경54749 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 17-596 우진빌리지 가동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 37.45㎡ (약 11.33평)

건물면적: 53.07㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 개요

건물: 우진빌리지 가동 2층 203호, 철근콘크리트구조, 2016년 1월 20일 사용승인. (1)

토지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 17-596번지, 대지 약 796㎡ 규모의 건물 부지로 이용 중. (2)

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 '서호초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 역사 등이 혼재하는 지역입니다. (3)

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 수원역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다. (4)

2.3. 도로 상태

본건은 서측 및 남측으로 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024.02.23)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박영재)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 4일

확정일자: 2021년 5월 20일

배당신고일자: 2023년 6월 28일

대항력: 없음

3.3. 특이사항 및 주의사항

HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 존재합니다.

2026년 6월 1일자로 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금 반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출되었습니다.

이러한 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (5)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 정보

최근 주변 연립, 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 중앙빌라1동 (2026년 7월 21일 거래, 43.28㎡): 80,000,000원 (약 611만원/평)

* 궁전연립 (2026년 7월 4일 거래, 37.62㎡): 100,000,000원 (약 879만원/평)

* 동명그린맨션 (2026년 7월 7일 거래, 59.52㎡): 165,000,000원 (약 917만원/평) (6, 7)

제공된 JSON 정보의 최근 매매가는 8,000만원에서 1억 6,500만원 사이로 확인됩니다. (6, 7)

본건의 건물 면적은 53.07㎡ (약 16.05평)이며, 평당가로 환산 시 약 870만원 ~ 920만원 수준으로 볼 수 있습니다. (6, 7)

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 220,000,000원이나, 최근 주변 다세대주택 및 빌라의 실거래가는 8,000만원에서 1억 6,500만원 수준으로, 감정가와 실거래가 간 상당한 차이가 존재합니다. (6, 7)

이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 괴리가 있거나, 비교 대상 물건과의 차이(면적, 층수, 연식 등)에 따른 것으로 판단됩니다.

다만, 본건은 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하는 점은 긍정적 요인입니다. (8)

최근 서둔동 지역의 실거래가 정보에 따르면 '서둔센트라우스' 등 아파트의 경우 33평형이 6억~7.3억에 거래되는 등 (2) 전반적인 부동산 시장 상황을 고려한 추가적인 시세 조사가 필요합니다. (2)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 학교: 본건 북동측 인근에 서호초등학교가 위치합니다. (3)

* 교통: 인근 버스정류장 및 수원역(지하철 1호선) 이용이 가능합니다. (4)

* 기타: 주택, 아파트, 근린생활시설, 역사 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. (3)

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 변동 가능성

HUG(주택도시보증공사)에서 임차권에 대한 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (5)

그러나 권리관계 변동 및 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 시세 대비 감정가 괴리

감정가(2억 2천만원)와 주변 최근 실거래가(8천만~1억 6천5백만원) 간의 큰 격차는 투자 시 가격 재산정의 필요성을 시사합니다. (6, 7)

6.3. 지역 개발 및 규제

서둔동 일대에서 도시재생뉴딜사업(서둔동 뉴빌리지사업)이 2025년부터 2029년까지 추진될 예정으로, 이는 지역 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 추진 과정에서의 변동사항이나 추가적인 규제 발생 가능성도 고려해야 합니다. (9)

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 다세대주택으로, 서호초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. (3) 교통 접근성 또한 수원역을 이용할 수 있어 편리한 편입니다. (4)

권리분석 상, 주택도시보증공사(HUG)의 임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. (5)

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 높게 책정된 점은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. (6, 7) 신축 건물이라는 장점과 함께, 주변 지역 개발 계획(서둔동 뉴빌리지사업)도 고려할 만합니다. (9)

8. 투자 포인트

* 매수인이 인수하는 임차보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다. (5)

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. (8)

* 서둔동 지역의 도시재생뉴딜사업(뉴빌리지사업) 추진으로 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (9)

* 최근 실거래가와 감정가의 차이가 커, 시세 조사 및 재평가를 통해 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (6, 7)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보 및 본건의 면적(53.07㎡, 약 16.05평)을 고려할 때, 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격은 약 870만원에서 920만원 수준입니다. (6, 7)

이를 바탕으로 예상가를 산정하면, 16.05평 * 900만원/평 = 144,450,000원 (약 1억 4천 4백만원)에서 16.05평 * 920만원/평 = 147,660,000원 (약 1억 4천 7백만원) 수준으로 추정됩니다. (6, 7)

특히, 본건은 HUG 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 인수 보증금이 '0원'이므로, 이러한 부담이 없는 점을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. (5)

이에 따라, 본건의 감정가(2억 2천만원)와 최근 실거래가(최고 1억 6천 5백만원)의 괴리를 고려하여, 보수적으로는 약 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (6, 7)

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 실제 상태 및 추가적인 시장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.