나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54448 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 15 용인영덕신일아파트 104동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 ""청곡초등학교"" 북동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 주위환경은 아파트, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트 벽식조 경사스라브지붕 19층 건물 내 제1101호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 경사지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되며, 본건 남측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54448 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업회사법인(주) (근저당권자: 농업회사법인주식회사대마)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 15 용인영덕신일아파트 104동 11층1101호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 및 면적 정보

* 감정가: 311,000,000원

* 토지면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

* 건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

* 아파트 면적: 전용면적 59.87㎡ (약 18.11평). 공급면적은 별도 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 북동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경은 아파트, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경의 사정은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 19층 건물 내 제1101호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등입니다.

* 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등입니다.

* 창호: 새시창호입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지 형상 및 이용상태: 인근 토지 대비 경사지의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되며, 본건 남측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역입니다.

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합)입니다.

* 기타 제한: 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 조일환(1998.12.19), 조효은(2009.08.06), 임동기외 1명(2009.12.21), 임동기(2011.11.10) 등기 이력이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 을19 근저당권 (농업회사법인주식회사대마, 2023.11.08, 130,000,000원)입니다.

* 기타 권리:

* 을18 주택임차권 (안정숙, 2023.06.27, 270,000,000원, 인수)

* 갑9 임의경매 (농업회사법인, 2025.02.19, 100,371,262원, 말소)

* 등기부채권 총액: 400,000,000원 (기재된 채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 안정숙 (안 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-03-26

* 배당신고일자: 2023-06-27

* 대항력: 있음

* 분석: 임차인 안정숙은 말소기준권리보다 앞선 확정일자를 보유하고 있으며, 등기부상 '주택임차권'으로 등재되어 있으며 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 권리분석 총평

* 본건은 선순위 임차인 안정숙의 보증금 270,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 주요 권리입니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 부담하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

* 본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

* 주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 대규모 혐오시설이 인접한 것으로는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* "청곡초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있어, 단지 내 자녀들의 도보 통학이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거환경

* 아파트 단지로 구성된 주거 지역이며, 주변에 교육시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 일반적인 주거 생활을 영위하기에 무리가 없는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 안정숙의 보증금 270,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수하게 되므로 총 실 부담액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 물건명세서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부와 임차인 현황에 안정숙 임차인이 명확히 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 용인시 기흥구에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 예상 매수 총액을 감정가를 훨씬 상회하게 만들 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 더불어 인수 금액을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건은 명확한 인수 금액이 존재하므로, 시세 대비 저가 매입을 통한 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요를 가진 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 311,000,000원입니다.

* 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 270,000,000원입니다.

* 따라서, 본건의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 순수 가치를 기준으로 산정해야 하며, 이는 감정가 311,000,000원에서 인수 보증금 270,000,000원을 차감한 41,000,000원 내외에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가는 조정되어야 하며, 총 부담액이 시세보다 높지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.