나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53375 [1] 경기도 오산시 원동 769-14 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 ""운암고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제4층 제401호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샤시창틀에 유리창임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하며 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.6.9.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경53375 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 769-14 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 46,500,000원

토지면적: 19.18㎡ (약 5.80평)

토지지분: 19.18㎡ (약 5.80평)

건물면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

건물지분: 21.12㎡ (약 6.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, "운암고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 2025년 01월 23일자 주택도시보증공사의 압류(강제경매)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남이욱

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-10

* 확정일자: 2022-04-01

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

주요 권리관계 요약:

* 소유권이전 (김종성, 최창업)

* 주택임차권 (남이욱, 50,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (도봉세무서장, 계양세무서장) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

특이사항으로 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 2026년 6월 9일 주택도시보증공사에 제출된 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 운암고등학교가 있어 학군 배후 수요가 있습니다. 또한, 중소규모의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적과 건축 연도(2008년)의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일 거래: 23.74㎡, 27,000,000원 (㎡당 약 1,137,321원)

* 2026년 5월 12일 거래: 21.62㎡, 33,000,000원 (㎡당 약 1,526,364원)

본건의 건물면적은 21.12㎡이며, 이를 최근 매매 사례의 평균 ㎡당 가격(약 1,331,842원)으로 환산 시 약 28,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

하지만 본건의 감정가는 46,500,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 개별 물건의 특성이 반영된 결과일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 운암고등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다. 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 시세의 괴리: 본건의 감정가(46,500,000원)가 유사 면적의 최근 실거래가(약 28,000,000원 내외)보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 낙찰 후 시세차익을 기대하기 위해서는 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 다세대주택으로, 소형 평형으로 구성되어 있습니다.

임차인의 대항력 포기 및 HUG 인수 조건 변경으로 인해 매수인이 임차보증금 관련 위험을 부담할 필요가 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 철저한 권리분석과 시장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 관련 리스크 제로: HUG 보증 및 임차인의 확약서로 인해 매수인에게 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 경매 절차를 통한 취득: 일반 매매보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 감정가 대비 시세 비교 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 46,500,000원입니다.

최근 유사 거래 사례를 분석한 시세는 약 28,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가와 최근 시세 간의 차이가 크므로, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 시장 시세를 기준으로 하되 감정가와의 격차를 면밀히 검토하여 30,000,000원 ~ 38,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 예상이며, 실제 입찰 과정에서는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.