나이스옥션 법원경매 수원 2025타경961 [1] 경기도 용인시 기흥구 보정동 1237 죽전극동스타클래스4차 101동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 ‘독정초등학교‘ 동측 인근에 위치하는 집합건물(죽전극동스타클래스4차 제101동 제3층 제301호)로서, 주변은 아파트, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(기와) 3층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 보안경비설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 완경사의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8∼10m)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 중로2류(폭15∼20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭12∼15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경961 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

감정가: 2,019,000,000원

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보정동 1237 죽전극동스타클래스4차 101동 3층301호

건물명: 죽전극동스타클래스4차

용도: 연립주택

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕(기와) 3층 건물 내 제3층 제301호

토지면적: 283.64㎡ (약 85.91평)

건물면적: 244.77㎡ (약 74.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공일자: 2010년 02월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 ‘독정초등학교‘ 동측 인근에 위치하는 집합건물(죽전극동스타클래스4차 제101동 제3층 제301호)로서, 주변은 아파트, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부 채권 총액: 1,723,070,000원

말소기준권리: 2017-03-28 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (823,070,000원)

3.2. 말소기준권리

을5, 근저당권, 주식회사새마을금고자산관리회사, 823,070,000원, 2017-03-28 접수

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 5월~6월 사이 인근 연립주택 거래 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 용인죽전비스하임 (2010년식, 208.45㎡): 2026년 6월, 93,000만원에 거래.

* 벨라팰리스 (2016년식, 166.821㎡): 2026년 6월, 110,000만원에 거래.

* 죽전힐스테이트타운하우스 (2009년식, 236.652㎡): 2026년 5월, 178,000만원에 거래.

본건과 유사한 시기에 준공된 죽전극동스타클래스4차(2010년식)와 비교할 때, 주변 연립주택들은 면적과 연식에 따라 93,000만원에서 178,000만원 범위에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

제공된 정보만으로는 정확한 시세 동향을 파악하기 어렵습니다. 그러나 유사한 단지 및 연립주택들의 최근 실거래가를 볼 때, 본건의 감정가 2,019,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 실거래가 분석 결과, 본건의 면적(244.77㎡)과 유사한 면적대(236.652㎡)의 경우 178,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 3층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

도시가스 난방, 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장, 보안경비 설비 등이 구비되어 있어 주거 생활에 필요한 편의성을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 본건 인근에 독정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 외부 지도 검색을 통한 주변 시설 확인이 필요하며, 혐오시설 여부에 대한 추가 조사가 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로2류, 중로2류, 중로3류 도로 접함

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 비행안전제3구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 택지개발지구 (택지개발촉진법)

상기 법적 제한들은 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대관계는 미상입니다. (전입된 임차인은 대항력 없음)

* 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시, 시세와의 괴리가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 위치한 죽전극동스타클래스4차 연립주택으로, 비교적 양호한 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다.

전용면적 244.77㎡(약 74.05평)으로 넓은 주거 공간을 제공하며, 최신 설비가 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인도 대항력이 없어 권리 관계는 명확합니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

택지개발지구 등 일부 법적 제한 사항이 존재하나, 주거 목적의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적과 우수한 내부 설비로 쾌적한 주거 환경 제공

* 경기도 용인시 기흥구의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 진행 용이

* 주변 개발 계획 및 교통망 확충 시 시세 상승 가능성

* 주변 혐오시설 및 유해시설 유무 확인 필요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,019,000,000원입니다.

주변 연립주택 실거래가 분석 결과, 유사 면적/연식의 물건들이 93,000만원에서 178,000만원 범위에서 거래되었습니다. 특히 236.652㎡ 면적의 물건이 178,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 건물 면적 244.77㎡를 고려할 때, 유사 면적대의 최고가 실거래가 178,000만원을 기준으로 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성을 고려하여, 최고 실거래가에 10%~20% 할인율을 적용한 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본건의 예상 입찰가 범위: 147,000만원 ~ 165,000만원 (1,470,000,000원 ~ 1,650,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.