나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54791 [1] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 600 강남마을자연앤 402동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""갈곡초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교,임야 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장, 강남대역(에버라인) 등이
위치하여 대중교통 이용의 편의성 등은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하1층, 지상22층 건물 중 8층 804호로서,

외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2004.08.07)

이용상태

아파트로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
노상주차장 및 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 완경사지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지에서 서측 및 남측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-. 귀제시목록상 본건의 구조는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕이나
집합건축물대장상의 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕임.

-. 본건 전유부분에 대한 귀 제시목록상의 구조는 철근콘크리트조,
집합건축물대장상의 구조는 철근콘크리트구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경54791 (1) 사건번호로 수원지방법원에서 진행되는 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 600번지 강남마을자연앤 402동 8층 804호에 소재한 아파트입니다.

감정평가액은 561,000,000원입니다.

토지 면적은 76.98㎡ (약 23.28평)이며, 건물 공급면적(분양면적 추정)은 118.23㎡ (약 35.77평)이고, 전용면적은 약 118.22㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 오OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 "갈곡초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 강남대역(에버라인)이 위치하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

현재까지 확인된 주변 시설 정보상 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 오OOOOOOO이며, 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 12월 23일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)입니다.

이후 접수된 권리(근저당권 을6, 가압류 갑5~갑10, 임의경매 갑11)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매를 통해 매각될 경우 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 총 채무액은 697,269,370원입니다.

등기사항에 여러 권리가 말소 처리되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 정리되거나 이미 해결된 내용일 수 있으므로 최종 낙찰 시 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 단지는 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 자체 내에도 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

직접적인 상업 중심지에 위치하지는 않으나, 생활에 필요한 편의시설 이용은 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 인근에 갈곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 단지 주변으로 차량 접근이 수월하며, 강남대역(에버라인) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등) 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 총 488대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 지하주차장은 24대, 지상주차장은 4대입니다. 전기차 충전기는 지하에 23대 설치되어 있습니다. (총 세대수 781세대 대비 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.)

* 건축 정보: 2004년 8월 7일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 22층 건물 중 8층에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 내부 조사 제한: 조사 당시 관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사를 하지 못했습니다. 외부 관찰, 탐문, 공부상 도면 확인만으로 조사되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 구조 상이: 공부상 구조와 집합건축물대장상의 구조에 일부 차이가 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수할 권리는 없으나 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 구갈동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

최근 시세 역시 감정평가액과 유사한 수준으로 형성되어 있어, 시장성이 있다고 판단됩니다.

다만, 내부 조사 제한, 유동화 물건이라는 점, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

건축된 지 10년이 넘었으므로, 건물 노후도 및 관리 상태 등도 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교와 편의시설이 있어 실거주 목적에 적합합니다.

* 편리한 교통: 강남대역(에버라인) 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 탄탄한 시세: 최근 실거래가가 감정평가액과 유사하게 형성되어 있어, 하락 위험이 낮고 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 취득 후 명도 용이: 인수할 임대차 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리가 정리될 가능성이 높아 명도 및 권리 확보가 비교적 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 118㎡)의 아파트가 2026년 6월 기준 555,000,000원에서 567,000,000원 사이에 거래되었습니다.

또한, 본 건의 감정평가액은 561,000,000원입니다.

8층이라는 층수는 중간층에 해당하여 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적인 접근을 한다면, 예상 입찰가는 545,000,000원 ~ 555,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본인이 제시하는 예상 입찰가는 545,000,000원입니다.

이는 인수 보증금이 없다는 점과 말소될 권리가 많다는 점을 감안한 가격이며, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태, 점유 관계, 주변 시세 변동 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.