나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54057 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 30-3 가온누리 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 ""수원여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공공청사, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 302호로서,

외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경동유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경54057 (1)

소재지

경기도 수원시 팔달구 고등동 30-3

건물명

가온누리

용도

다세대주택

건물구조/층수

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

사용승인일

2019년 05월 01일

토지면적

28. 27㎡ (약 8.55평)

건물면적 (전용면적)

38. 91㎡ (약 11.77평)

감정가

220,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공공청사, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경동유치원), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 01월 28일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)입니다.

인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 등기부상의 권리가 대부분 말소될 예정입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

특이사항

대항력있는임차인, 공동담보

4. 상권분석

상권분석

주변 시세 (최근 매매 사례 분석)

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

- 2025년 12월, 34.04㎡(약 10.3평)의 "돈우" 빌라가 13,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월, 41.81㎡(약 12.6평)의 "블루하우스" 빌라가 16,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월, 66.12㎡(약 20.0평)의 "경성하이빌" 빌라가 22,500만원에 거래되었습니다.

면적별 가격 비교

본건의 전용면적은 38.91㎡(약 11.77평)으로, 가장 최근 거래된 유사 면적(41.81㎡)의 "블루하우스" 시세를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 14,900만원 내외로 추정됩니다. (38.91㎡ * (16,000만원 / 41.81㎡) ≈ 14,900만원)

감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 220,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적의 시세(약 13,000만원 ~ 16,000만원)보다 약 37% ~ 69% 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리일 가능성이 있으며, 입찰 시 감정가보다는 실제 시장 시세를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

생활정보

주변 편의시설

본건 주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

학군

수원여자고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 비행안전제6구역(전술)에 해당하므로 관련 제한 사항을 확인하실 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

권리관계 복잡성

임차인 현황에 "대항력 있음"으로 표시된 김정환 씨가 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가와 실제 시세의 차이

감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 유찰 가능성 또는 낮은 경쟁률을 예상해 볼 수 있습니다. 따라서 감정가보다는 시장 시세에 기반한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

군사시설 보호구역 등 법적 제한

비행안전제6구역(전술)에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택입니다. 입지, 교통, 주변 환경 등 기본적인 주거 여건은 양호한 편입니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이가 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

신축 건물 이점

2019년에 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

입지적 장점

수원 도심에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

시세 상승 잠재력

현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 만큼, 향후 시장 상황에 따라 시세가 감정가 수준으로 회복된다면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 유사 면적 물건의 실거래가를 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 14,900만원 내외로 추정됩니다.

감정가(220,000,000원)와 시세(약 14,900만원)의 큰 차이를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 165,000,000원 으로 제안합니다. 이는 최근 최고가 거래 사례(16,000만원)보다 약간 높게 책정하여 경쟁력 있는 입찰을 고려하되, 감정가보다는 시세에 근접한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.