나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54404 [1] 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 ""창의고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트
소매 점포, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층, 5층 중 1층 104호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기, 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 석고 판넬 및 강화유리 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

현황 공실임.

설비내역

본 건물에 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 및 본건에 시스템 냉난방설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 집합건축물(제1종근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로3류, 중로1류, 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-356)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(일반도로,
동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54404 (1)

소재지: 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 902,000,000원

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물면적: 41.44㎡ (약 12.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군산시수산업협동조합 (군OOOO)

1.2. 물건 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층 ~ 지상 5층 중 1층 104호

외벽 마감: 벽돌 치장쌓기, 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 등

내벽 마감: 석고 판넬 및 강화유리

창호: 샷시 창호

설비 내역: 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 본건에 시스템 냉난방설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 산척동에 위치하며, 주변은 아파트, 소매점포, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 남서측 인근에는 창의고등학교가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (주변 버스 노선: 15-1, 205, 721, H18, 116-5, 5-2, 5-3, 73, H23, 19-1, 9-1, H14(B), H12, H2, H5(심야), H9, M4137, M4448, 6002, 6011, 8202, G6009, P9302 등)

2.3. 토지 이용 현황

토지의 형상은 사다리형의 평탄한 토지로서, 집합건축물(제1종근린생활시설) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 소로3류, 중로1류, 중로3류와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-356)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 7일 접수된 군산시수산업협동조합의 근저당권(금660,000,000원)입니다. 본 경매 절차에서 낙찰 후 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사드림개발산업)

* 갑4: 소유권이전 (배영미, 매매)

* 을1: 근저당권 (군산시수산업협동조합, 금660,000,000원)

* 갑5: 임의경매 (군산시수산업협동조합, 563,729,968원)

등기부채권 총액은 660,000,000원입니다.

3.2. 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나, 기타 참고사항에 "본건 임대관계는 미상임"으로 명시되어 있어, 현재 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상이므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화성시 산척동은 동탄2신도시 개발 지역의 일부로, 계획적으로 조성된 신도시 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하며, 창의고등학교가 인근에 위치하여 학생 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다. 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

인근에 다양한 소매점포 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 다만, 본 건의 현재 이용 상태가 공실이므로, 주변 상권의 공실률 및 경쟁 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 창의고등학교가 위치하여 교육 환경을 이용하기에 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

차량 접근성이 양호하며, 다양한 버스 노선을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다. 대규모 신도시 개발 지역으로, 주거 및 상업 편의시설이 지속적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

5.3. 개발 계획

본 지역은 화성동탄2지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이는 체계적인 도시 개발 계획 하에 관리되고 있음을 의미합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대차 관계

본 건물의 현재 이용 상태가 공실로 파악되었습니다. 또한, 임대관계가 불명확하여 인수할 임차인이 없더라도, 추후 임대 시 공실 리스크 또는 예상치 못한 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 지역 환경 우려

산척동 일부 지역에 대해 온라인 커뮤니티 등에서 청소년의 질에 대한 부정적인 언급이 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 상업 시설 운영 시 일부 고객층의 이용에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

준주거지역, 지구단위계획구역, 각종 제한구역(성장관리권역, 택지개발지구 등)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신도시 개발의 중심지인 동탄2지구에 위치한 근린상가 건물로, 교통 접근성 및 생활 인프라 구축 가능성이 높은 입지입니다. 경매 절차상 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 적다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불명확한 점, 그리고 지역 환경에 대한 일부 부정적인 언급은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 계획적인 개발이 이루어지고 있는 지역 특성을 감안할 때, 장기적인 관점에서 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 내 계획된 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 창의고등학교 인접으로 인한 잠재적 유동인구 확보 가능성

* 양호한 교통망으로 접근성 우수

* 권리관계 명확하여 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 90,200,000원과 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리비, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세 및 시장 상황, 본 물건의 구체적인 수익성 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 입찰 시에는 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이지만 임대관계가 미상인 점을 감안하여 보증금 및 차임 관련 잠재적 비용을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.