나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53979 [1] 경기도 오산시 청학동 41-3 에이동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 청학동 소재 ""오산고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 및 각종 학교가 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

적벽돌조 슬래브지붕 3층건 내 3층 301호로
외벽: 적벽돌쌓기
내벽: 내부 인테리어
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방/식당, 화장실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 자루형의 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

세로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(오산고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(오산정보고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 및 기타 상세사항은 미상이며, 302호에 확인한바 현재 공가상태로 재 확인하시기 바랍니다.
2. 의뢰목록 및 등기사항전부증명서 상 에이동 301호 이나 실제 벽면에는 ""가""동으로 표기되어있음.

물건 비고

1. 본건 건물외벽에는 '삼호빌라 가'로 표시됨
2. 2025. 7. 24.자 주택도시보증공사로부터 ' 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경53979 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 청학동 41-3 에이동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

* 토지지분: 26.5㎡ (약 8.02평)

* 건물면적: 36.81㎡ (약 11.13평)

* 건물지분: 36.81㎡ (약 11.13평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물 명칭: A동 301호

* 준공 연도: 1990년 12월 26일 (사용승인일 기준)

* 구조: 적벽돌조 슬래브지붕 3층건 내 3층

* 외벽: 적벽돌쌓기

* 내벽: 내부 인테리어

* 창호: 샷시창호

* 이용 상태: 다세대주택 (방3, 주방/식당, 화장실, 현관, 발코니 등)

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 본건은 경기도 오산시 청학동 소재 "오산고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 부근은 단독주택, 근린생활시설 및 각종 학교가 소재하는 지역입니다.

* 토지 이용 및 개발 제한:

* 토지 형상: 인접지와 등고 평탄한 자루형의 토지로 다세대주택부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 세로각지에 접함 (도로 접근성 보통).

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합.

* 제한 상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역(오산고, 오산정보고), 성장관리권역.

3. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑9, 2023-08-21)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구 5번 주택임차권(이재응) 등기(2023-12-26)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권이 있을 수 있으나, 본건에서는 해당사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이재응 (이 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-28

* 확정일자: 2021-10-28

* 배당신고일자: 2023-12-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소 예정.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서:

* 2025년 7월 24일 자로 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금 반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 취지의 확약서가 제출되었습니다.

* 이로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권 분석

* 주변 시세 분석 (JSON 기반):

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 청학동 일대 유사 다세대주택의 거래가는 면적 및 위치에 따라 편차가 있습니다.

* 2026년 4월 거래된 40.95㎡(약 12.39평) 청학빌라B동은 3,700만원 (약 2,987만원/평)에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 거래된 48.6㎡(약 14.70평) 세산빌라바동은 4,900만원 (약 3,333만원/평)에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 거래된 49.86㎡(약 15.08평) 쌍용빌라는 8,100만원 (약 5,370만원/평)에 거래되었으나, 이는 다른 사례와 큰 차이를 보입니다.

* 본건 가치 평가:

* 본건의 전용면적은 36.81㎡(약 11.13평)입니다.

* 유사 면적을 기준으로 인근 시세를 환산하면, 약 3,300만원 ~ 3,700만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 7,800만원 대비 시세가 현저히 낮아, 감정가 산정에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 편의/교육 시설:

* 오산고등학교가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 다양한 학교가 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 기타 주변 환경:

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표기 오류: 본건 건물 외벽에는 '삼호빌라 가'로 표시되어 있으나, 공부상으로는 'A동 301호'로 등록되어 있어 실제 현장 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1990년 준공된 건물로, 30년 이상 경과되어 시설 노후화로 인한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: '302호에 확인한바 현재 공가상태로 재 확인하시기 바랍니다'는 문구는 본건의 정확한 임대 현황 및 상세 사항이 미상임을 시사합니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 청학동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 분석 상 가장 큰 특징은 임차인 이재응 씨가 HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경에 따라 대항력 및 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출함으로써, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 잠재적 리스크를 크게 줄여줍니다.

* 그러나 최근 주변 시세와 비교할 때 감정가가 높게 책정된 점, 건물 외벽 표기 오류 가능성, 건축물의 노후화 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 매수인이 인수하는 임차보증금이 없어 명도 및 보증금 관련 부담이 전혀 없습니다.

* 주변 학교 및 편의시설 인접으로 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 현재 시세와 감정가 간의 큰 괴리로 인해, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 적정 가치는 약 3,300만원 ~ 3,700만원으로 추정됩니다.

* 감정가 7,800만원 대비 시세가 현저히 낮다는 점과 임차인 관련 부담이 없다는 점을 고려할 때, 경쟁자들의 판단에 따라 변동성이 클 수 있습니다.

* 보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여, 50,000,000원 ~ 58,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 분석 시점의 정보와 시장 상황을 반영한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.