나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54927 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 새솔동 소재‘새솔동행정복지센터’북서측 인근에 위치하며, 부근에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상물건의 인근에 버스정류장이 위치하고 있는 등 인근지역의 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 1층 119호, 1층 118호 임.

이용상태

일련번호(1),(2) :
집합건축물대장상 전유부분의 용도는‘제2종근린생활시설(휴게음식점)’로 기재되어 있음.

※ 현장조사일 당시 조사사항
일련번호(1),(2)는 별첨‘사진용지’와 같이 인접 또는 인근 구분건물과 함께 각각의 호별 경계를 구분하지 아니하고 외부표시 상호‘새봄병원’으로 이용되었던 것으로 조사되며, 내부에는 병원 용도에 따른 칸막이가 설치되어 있고 집기 및 비품 등이 소재하고 있으나, 현장조사일 당시 그 외부표시 상호와 같은 영업은 이루어지고 있지 않은 상태임.

설비내역

대상물건이 위치하고 있는 1동의 건물(명칭 : 봄프라자 제1동)에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 대지권의 목적인 토지의 형상은 장방형이고 주된 이용상황은 상업용 건부지 상태인 것으로 조사됨.

인접 도로상태등

대상물건의 대지권의 목적인 토지의 남서측, 북서측, 북동측으로 도시계획시설도로 중로2류(폭 15m~20m)가 개설되어 있는 것으로 조사됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.감정기준 시점 현재(2025.3.25.) 본건 119호는 118호 및 인접 구분건물과 함께 각각의 호별 경계를 구분하지 아니하고 일괄하여 '새봄병원'으로 이용되었던 것으로 보이고, 내부에는 병원 용도에 따른 칸막이가 설치되어 있음
2.토지에 별도등기 있으므로 확인 요함(금지사항등기)

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54927 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층119호

* 용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상: 휴게음식점, 현황: 과거 병원 이용 흔적)

* 감정가: 592,000,000원

* 토지면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

* 건물면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 새솔동 소재 ‘새솔동행정복지센터’ 북서측 인근

* 주위환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등 소재

* 교통: 인근 버스정류장 위치, 대중교통 이용 편리

* 도로: 남서측, 북서측, 북동측으로 중로2류(폭 15m~20m) 도로 개설

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (우리은행 근저당권, 2021.01.29)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2(근저당권), 갑7(임의경매) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 토지별도등기(갑구1-1번 금지사항등기) . 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로 반드시 확인 및 인수가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금 없음 (총 합계 0원). 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 배후수요: 주변 공동주택 단지 및 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 상권특징: 송산그린시티 내 신규 택지개발지구의 상업지역으로, 향후 개발 및 인구 유입에 따른 성장 가능성을 내포하고 있습니다.

* 업종: 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 기재되어 있으나, 과거 병원으로 활용된 이력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 새솔동행정복지센터가 인근에 위치해 있습니다.

* 주거환경: 주변 공동주택 단지들이 형성되어 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변에서 인지되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지별도등기(금지사항등기): 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 해당 등기의 구체적인 내용(채권액, 제한 내용 등)을 반드시 확인하여 인수 시 재산권 행사나 향후 처분에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 구분건물 경계 불명확 및 일괄 사용 이력: 감정평가 시점(2025.3.25.)에 인접 구분건물과 일괄하여 '새봄병원'으로 사용되었고 내부 칸막이가 설치되어 있던 점은, 실제 점유 관계 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 원상회복 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 용도 및 현황: 공부상 용도(휴게음식점)와 과거 이용 현황(병원) 간 차이가 있어, 실제 사용에 제약이 따를 수 있습니다. (단, 공부와의 차이는 '없음'으로 기재되어 있습니다.)

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 송산그린시티 내에 위치한 근린상가로, 배후 주거 단지를 바탕으로 한 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성은 무난한 편입니다.

* 그러나 매각으로 소멸되지 않는 토지별도등기(금지사항등기)가 존재하며, 이 등기의 내용이 투자의 성패를 좌우할 수 있는 핵심적인 요소입니다.

* 과거 병원으로 일괄 사용되었던 이력으로 인한 명도 및 원상회복 관련 리스크도 잠재하고 있습니다.

* 권리 관계 자체는 명확하나, 토지별도등기의 상세 내용 파악 및 이에 따른 잠재적 위험 분석이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 송산그린시티의 장기적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 배후 주거 단지를 통한 꾸준한 수요 확보 가능성.

* 근린상가로서 다양한 업종의 임대 및 직접 사용을 통한 수익 창출 기회.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가 592,000,000원으로 책정되었습니다.

* 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현재 시장 가치, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 특히 '토지별도등기(금지사항등기)'의 구체적인 내용과 예상되는 인수 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 추가적인 법률적, 현장 실사 등을 통한 심층 분석 없이는 현재 시점에서 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하지 않으며, 투자자는 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.