나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54248 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 1094 디에이치테크타워 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 ""고현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
수원일반산업단지내 중소규모의 공장, 창고, 지식산업센터, 근린생활시설등이 소재하는 지
역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제5층 제509호외 1개호 로서,

외벽:석재,타일,강화유리창마감등.
내벽:벽지도배 및 타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

현황 본건 기호1,2 공히 각 오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, CCTV설비, 개별
난방설비, 도시가스설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭15
m~20m)(접합), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 지방산업단지, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장상 용도는 ""의원""이나 현황은 위(4)과 같음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54248 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 1094 디에이치테크타워 5층509호

* 건물 구분: 집합건물

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도는 의원)

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

* 건물면적: 33.00㎡ (약 10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 "고현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 수원일반산업단지 내에 자리잡고 있습니다.

* 주위환경: 중소규모의 공장, 창고, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 시됩니다.

* 도로상태: 본건 건물 북측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반공업지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 지방산업단지, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.1. 1. 주변 시설

* 본 건 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 인근은 산업단지 지역으로 관련 시설들이 밀집해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 유에스제십사차유동화전문

* 말소기준권리: 2018년 7월 24일 접수된 신한은행의 근저당권(채권금액 87,600,000원)이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 87,600,000원 (신한은행 근저당권)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 수원일반산업단지는 다양한 산업 시설과 근린생활시설이 복합적으로 자리하고 있어, 관련 종사자를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 지식산업센터와 소규모 공장이 밀집한 지역 특성상, 오피스텔은 업무 지원 및 근로자 거주 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 근린생활시설과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 산업단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 식당, 편의점 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '고현초등학교'가 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '의원'으로 등재되어 있으나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 사용, 관리, 매매 시 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 리스크가 존재합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 경매 절차가 일반 물건과 다소 복잡할 수 있습니다. 다만, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이며, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 주거 환경보다는 업무 및 산업 지원 환경에 초점이 맞춰져 있어, 주거 목적의 투자자에게는 호불호가 갈릴 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원일반산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 교통 및 접근성은 양호하나 건축물대장상 용도와 현황 사용 용도가 불일치하는 중대한 하자가 존재합니다.

* 감정가는 1억 3백만원이나, 주변 시세는 이보다 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 용도 불일치 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 보증금이 '0원'으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 미상인 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 업무 지원 시설 및 근로자 거주 수요를 겨냥한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 용도 불일치 문제 해결 시, 정상적인 오피스텔로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있어, 시세 조사 후 적정 가격 이하로 낙찰받을 경우 수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 103,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔 시세는 약 110,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 하지만 건축물대장상 용도와 현황이 상이한 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없고, 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없어 권리상 안전성은 높습니다.

* 종합적인 분석 결과, 용도 불일치 리스크를 감안하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 낙찰 후 용도 문제를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간, 그리고 해결 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.