나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54814 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4 호매실더리브스타일 4층426호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며
부근으로는 아파트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환
경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지5층-지상10층 건물 내 4층 426호로서,

외 벽 : 석재붙임.

내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.

창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 업무용(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(접합)

공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 6. 9.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54814 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-4, 호매실더리브스타일 4층426호

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

건물면적: 30.33㎡ (약 9.17평)

건축년도: 2021년

용도: 오피스텔 (건축물대장상 제2종근린생활시설-업무시설)

감정가: 160,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동에 소재하며, 금곡동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 학교, 업무용 및 상업용 빌딩, 관공서, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변 환경 조사 결과, 보고서에 명시된 지역 내 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 3일자 인천세무서장의 압류. 이 압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 권리 내역

* 주택임차권 (이상아): 보증금 176,800,000원. 2022년 2월 28일 전입, 2022년 2월 11일 확정일자. 대항력 없음. 배당신고일자 2023년 12월 6일. 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 이보혁: 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 11월 1일 전입(사업일자). 대항력 없음.

* 인수되는 권리:

* 본 경매물건의 경우, 등기부상 확인되는 임차권(이상아)은 말소기준권리보다 선순위가 아니며, 확약서 제출로 인해 대항력이 없고 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.

* HUG(주택도시보증공사)로부터 2026년 6월 9일자 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 호매실지구 내 일반상업지역에 위치하여 오피스텔 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 관공서, 공공시설 등이 밀집해 있어 기본적인 수요층이 형성되어 있습니다. 금곡동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 지역으로 아파트, 상업용 빌딩, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 건축 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층-지상10층 건물 내 4층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비 및 승강기, 지하주차장이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위임차권: 권리분석 결과, '이상아' 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 그러나 임대차 관계는 명확히 확인될 필요가 있습니다.

* 미등기 전입세대: 현재 등기부상 명확히 권리관계가 정리되어 있으나, 혹시 모를 미등기 전입 세대가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동의 호매실더리브스타일에 위치한 오피스텔로, 최근 건축된 건물에 해당합니다. 주변 입지 및 교통 여건이 양호하며, 상업 지역 내에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 특히 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리상의 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물이 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

* 우량 입지: 수원시 권선구 금곡동의 상업 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석상 안전합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 좋고 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 36.76㎡~37.05㎡)의 오피스텔이 2025년에는 185,000,000원에, 2026년 5월에는 160,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 30.33㎡(약 9.17평)으로, 이를 감안하여 시세를 추정할 때, 최근 매매가 160,000,000원(36.76㎡) 거래가를 기준으로 할 경우, 평당 약 4,352,500원 수준으로 추정할 수 있습니다.

이를 본건 면적(30.33㎡)에 적용하면 약 131,999,000원 수준의 시세가 예상됩니다.

감정가 160,000,000원 및 최근 시세 추정치를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 합리적인 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.